Quelle garantie pour quelle opération immobilière ?

En contrepartie du prêt immobilier qu’il accorde, l’établissement bancaire se prémunit d’une garantie qui le protège en cas de défaillance de l’emprunteur. Il peut ainsi demander, selon les cas, un cautionnement bancaire, une hypothèque conventionnelle ou encore un privilège de prêteur de deniers sur le bien immobilier.

Deux formes de garanties coexistent pour garantir un prêt bancaire immobilier : les sûretés personnelles et les sûretés réelles.

Les premières sont principalement le cautionnement et la garantie autonome . Ce sont celles impliquant une caution, personne physique ou morale, qui s’engage à rembourser le prêt à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier : il s’agit en pratique, pour l’établissement prêteur, d’assurer son prêt immobilier par une garantie bancaire.

Les secondes sont notamment l’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers (PPD), ce dernier étant utilisé pour une acquisition dans l’ancien. Ces garanties sont celles qui portent sur un bien appartenant à l’emprunteur ; il s’agit en pratique, pour l’établissement prêteur, de s’assurer en misant sur la revente du bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

1 – Les opérations immobilières dont le prêt est couvert par une garantie bancaire

Le cautionnement concerne tous les types de prêts consentis pour la construction, l’acquisition, les travaux qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un investissement locatif.

Un organisme financier spécialisé* s’engage auprès de l’établissement bancaire qui a accordé le prêt immobilier en se portant caution (c’est la garantie bancaire) pour le remboursement du prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme garant se substitue à ce dernier pour le règlement des mensualités impayées. Il va ensuite engager une procédure, amiable puis judiciaire le cas échéant, pour récupérer les sommes versées au lieu et place de l’emprunteur.

Concrètement, l’organisme de garantie bancaire, partenaire de l'établissement prêteur, va accepter ou non le cautionnement en fonction du profil de l'emprunteur et du crédit demandé.

Les organismes spécialisés dans le cautionnement fonctionnent sur le principe de la mutualisation des risques, grâce à un fonds de garantie auquel participe chaque emprunteur. L’emprunteur n’a pas de démarche particulière à effectuer, c’est l’établissement prêteur qui transmet le dossier à l’organisme de garantie bancaire.

En contrepartie de la garantie proposée, l'emprunteur verse à l’organisme de caution –via la banque- une commission représentant soit un pourcentage du montant du prêt (entre 1,5 et 2 % de la somme empruntée), soit un montant forfaitaire. L’emprunteur paie en outre une contribution au fonds de garantie.

* Les principaux organismes de caution bancaire sont le Crédit Logement qui garantit les prêts pour de nombreux établissements bancaires mais également la SACCEF. Il existe cependant d’autres organismes de garantie bancaire.

Le cautionnement présente des avantages non négligeables et il est préconisé par de nombreux établissements bancaires

En premier lieu, la participation au fonds de garantie est dans la plupart des cas remboursable : l’emprunteur peut, dans cette hypothèse, récupérer une partie de la somme versée au fonds au terme de son prêt (c’est le cas pour l’organisme Crédit Logement). La commission de caution est, par contre, définitivement acquise à l’organisme de caution quel qu’il soit.

En second lieu, cet acte de caution n'est pas un acte notarié et n’est donc pas soumis aux frais de notaire ni aux droits d'enregistrement. En cas de remboursement anticipé du prêt, il n’y a donc pas non plus de frais de mainlevée d’hypothèque.

Cependant, lorsque la situation l’exige, l’établissement prêteur va choisir de garantir son prêt immobilier par une hypothèque conventionnelle ou par un privilège de prêteur de deniers (PPD).

2 – Les opérations immobilières dont le prêt est couvert par une hypothèque ou par un privilège de prêteur de deniers

Plutôt qu’une garantie bancaire, selon le profil de l’emprunteur et le bien immobilier à garantir, l’établissement prêteur peut choisir la prise d'une hypothèque -son coût varie en fonction du type de prêt- ou le privilège de prêteur de deniers. Ce dernier étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque.

Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à la charge de l’emprunteur.

L’hypothèque conventionnelle :

En pratique, l’hypothèque prise par un créancier va garantir le paiement du prêt pour un bien immobilier en cours de construction. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien par les différents établissements prêteurs.

Il s’agit d’un acte nécessitant l’intervention d’un notaire. Ce dernier va établir l’acte authentique et le faire ensuite enregistrer à la conservation des hypothèques pour inscription. Elle prend fin d’elle-même à l’issue d’un délai de deux ans après le versement de la dernière échéance du prêt (un an pour les hypothèques prises après le 25 mars 2006), sans aucune formalité ni frais.

À l’inverse, l’emprunteur qui revend son bien avant la fin de son prêt doit demander la levée d’hypothèque, ce qui entraîne une nouvelle intervention du notaire et de nouveaux frais à sa charge.

À savoir :

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) met à disposition sur son site un outil de calcul pour le coût d’une hypothèque.

Le privilège de prêteur de deniers :

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque conventionnelle. Toutefois, contrairement à celle-ci, le privilège de prêteur de deniers ne peut garantir que les sommes empruntées pour l’acquisition d’un bien immobilier déjà existant. Grâce à ce privilège, l’établissement bancaire est garanti pour le montant de sa créance, qui comprend le capital emprunté ainsi que les intérêts et d’autres frais annexes. Le privilège de prêteur de deniers permet à l’établissement bancaire, en cas de mensualités impayées, de faire vendre le bien immobilier puis de se rembourser les sommes restant dues par l’emprunteur. L’établissement est prioritaire sur tous les autres créanciers, même hypothécaires.

Comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers couvrant le prêt est constaté par acte authentique et est inscrit aux services de la publicité foncière. Les frais engagés sont à la charge de l’emprunteur.

Tableau comparatif des frais engendrés par les différentes garanties :

GARANTIES	FRAIS
Caution	Partie restituable en fin de crédit selon l’organisme prêteur, Contribution à un fonds de garantie, Commission versée à la société de caution.
Hypothèque	Taxe de publicité foncière, Taxe d'enregistrement, Frais de mainlevée en cas de revente du bien avant le terme du crédit
Privilège du Prêteur de Deniers	Taxe d'enregistrement, Frais de mainlevée en cas de revente du bien avant le terme du crédit.