Textes de référence :

Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation (JO du 28 août 2015)

Articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation modifiés par l’ordonnance du 27 août 2015 ;

Article L. 721-1 du même code, modifié par la loi du 6 août 2015 -Loi Macron- (article 210 relatif aux délais de rétractation et de réflexion).

Copropriété : les transactions immobilières simplifiées

Une ordonnance du 27 août 2015 modifie les dispositions relatives aux documents devant être annexés à la promesse ou à l’acte de vente qui avaient été prises par la Loi ALUR du 24 mars 2014.

Les articles L. 271-2 et L. 271-3 du code de la construction et de l’habitation, créés par la Loi ALUR, avaient fixé la liste des documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente d'un lot d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Tant que ces documents n’étaient pas annexés à l'acte (à l'exception du carnet d'entretien, du diagnostic technique global le cas échéant et de la notice d'information), le délai de rétractation ne courait pas. Il ne commençait à courir qu'à compter du lendemain de leur communication à l'acquéreur.

La pratique a montré qu’il en résultait bien souvent un allongement notable des délais de réalisation des transactions. En outre, le fait de ne pas pouvoir fournir l'ensemble des pièces dans un bref délai posait le problème de la sécurisation du point de départ du délai de rétractation et pouvait donc porter atteinte à la sécurité des actes.

Afin de permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels, il convenait d’une part de simplifier la forme de la remise des documents, d’autre part, de sécuriser les informations transmises.

Les articles L. 271-2 et L. 271-3 du code de la construction et de l’habitation ont donc été amendés par l’ordonnance du 27 août 2015.

En premier lieu, il est institué une possibilité de remise des documents et informations requis en amont de la promesse, en lieu et place d'une obligation d'annexion à l’acte. Sous réserve de l'acceptation expresse de l'acquéreur, ces documents peuvent être transmis sous forme dématérialisée. À noter que l'obligation de remise des procès-verbaux des assemblées générales est renforcée : auparavant, le vendeur pouvait s’exonérer de la remise des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années lorsqu’il n’en disposait pas. Cette dérogation est reformulée et ne repose plus sur la volonté du vendeur. Désormais, seule l’impossibilité du vendeur d’obtenir du syndic communication des procès-verbaux permet de l’exonérer.

En second lieu, l'ordonnance du 27 août 2015 procède à l'allègement des informations financières devant être fournies lorsque celles-ci paraissent superflues. Ainsi :

Ainsi :

  • L’information relative aux sommes dues par le vendeur au syndicat n'est plus exigée. Ces sommes seront prélevées, le cas échéant, sur le prix de vente perçu par le vendeur au bénéfice du syndicat.
  • Certains éléments financiers devant être pris en considération sont arrêtés à la date de la clôture des comptes de l'exercice comptable et correspondent à ceux qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale annuelle précédant la vente (tels que le montant des charges payées par le copropriétaire vendeur et l’état global des impayés de charges de la copropriété).

Un arrêté à paraître précisera le contenu de ces informations financières qui seront ciblées sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur. Cette mesure va permettre la réduction significative du volume de l'avant-contrat.

En outre, une adaptation du champ d'application de cette obligation d'information est également prévue lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire d'un lot de la copropriété et qu'il est donc de fait en possession des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble.

Enfin, depuis le 7 août 2015, les délais de rétractation (applicable à la promesse de vente) ou de réflexion (applicable au projet d'acte authentique non précédé d'une promesse) sont désormais de 10 jours.

À savoir :

L'attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative du lot mis en vente est supprimée au motif que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose déjà la mention de cette superficie dans toute promesse de vente. Le non-respect de cette disposition entraîne la nullité de l'acte.

Pour en savoir plus :

Lire le communiqué de presse du Ministère du Logement, de

l’Égalité des territoires et de la Ruralité du 26 août 2015 ;

Lire la présentation de cette ordonnance visant à simplifier les transactions immobilières sur le site du Ministre du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité ;

Lire l' analyse juridique de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) à jour au 2 septembre 2015.