Transposition d'une directive européenne relative au crédit immobilier

L’ordonnance du 25 mars 2016 portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation est la transposition, en droit français, d’une directive européenne dite "MDC" (Mortgage Credit Directive) du 4 février 2014.

Cette directive institue un cadre juridique harmonisé à l’échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire. Elle crée par ailleurs un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier.

Prise sur le fondement de l'habilitation donnée au Gouvernement par la loi du 30 décembre 2014 portant diverses dispositions d'adaptation de la législation au droit de l'Union européenne en matière économique et financière et notamment sur l' article 14 de la loi, l’ordonnance du 25 mars 2016 renforce :

- l’offre et la distribution de crédit en prévoyant la mise à disposition, pour les consommateurs, d’informations générales concernant le contrat de crédit immobilier ainsi qu’une information précontractuelle, fournie sous la forme d’une fiche d’information standardisée ;

- les dispositions relatives aux modalités de calcul et à l'assiette du TAEG ;

- l’encadrement de l’analyse de la solvabilité des emprunteurs ;

- les règles de bonne conduite et de rémunération qui viennent consolider les obligations existantes sur les exigences de compétences professionnelles imposées aux personnels des prêteurs et des intermédiaires à leur entrée dans la profession et tout au long de leur activité professionnelle ;

- l’activité d’intermédiaire, dont l’exercice en libre prestation de service ou en libre établissement sur le territoire de l’Union européenne est désormais organisée en matière de crédit immobilier. Ces intermédiaires en crédit immobilier pourront exercer leurs activités sur tout le territoire européen.

S’agissant de son champ d'application, l’ordonnance impose d’étendre le régime du crédit immobilier, aujourd'hui strictement défini au regard de sa finalité et d'un seuil supérieur à 75 000 euros pour les crédits en matière de travaux, à l'ensemble des crédits hypothécaires, quel que soit leur montant ou leur objet.

À l’inverse, les crédits en matière de travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros, dès lors qu'ils ne sont pas garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable, sont désormais soumis aux dispositions encadrant le crédit à la consommation. Cette disposition est valable dans le cadre d’un regroupement de crédits.

L’ordonnance du 25 mars 2016 va permettre de mieux encadrer la distribution de crédits affectés à l’achat d’un bien immobilier d’habitation. Ainsi, vont impérativement être intégrés pour l’octroi d’un crédit immobilier :

▪ une information du consommateur avec notamment une fiche d'information précontractuelle sur papier, sur tout support durable ou sous forme électronique

La fiche contient le coût total du crédit pour l'emprunteur mais également tous les coûts, y compris les intérêts, les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toutes natures, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées. Ce coût ne comprend pas les frais liés à l'acquisition des immeubles tels que les taxes y afférentes ni les frais d'acte notarié ni les frais à la charge de l'emprunteur en cas de non-respect de l'une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit.

▪ des explications adéquates de mise en garde

Le prêteur ou l'intermédiaire de crédit fournit gratuitement à l'emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le contrat de crédit proposé et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Ces explications comprennent, outre les informations contenues dans la fiche d'information standardisée, les principales caractéristiques du crédit et services accessoires proposés ainsi que les effets spécifiques que le crédit et services accessoires proposés peuvent avoir sur l'emprunteur, y compris les conséquences d'un défaut de paiement de l'emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties. Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur informe l'emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l'emprunteur. S'agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, le prêteur doit connaître quelles sont les possibilités -ou non- de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle procédure pour l'emprunteur.

▪ un service de conseil

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit donne à l’emprunteur des recommandations personnalisées en ce qui concerne le contrat de crédit. Ce conseil constitue une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'activité d'intermédiation. Le conseil est qualifié d'indépendant dès lors qu'il est rendu à partir d'un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et que sa fourniture ne donne lieu à aucune rémunération autre que celle versée, le cas échéant, par le consommateur. Le service de conseil indépendant ne peut en aucun cas donner lieu à une rémunération, sous quelque forme que ce soit, de la part d'un prêteur ou d'un intermédiaire de crédit.

▪ une évaluation de la solvabilité de l’emprunteur

Le crédit n'est accordé à l'emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat. À cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur. Celle-ci prend en compte de manière appropriée les facteurs pertinents permettant d'apprécier la capacité de l'emprunteur à remplir ses obligations définies dans le contrat de crédit.

Le prêteur s'appuie dans ce cadre sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l'emprunteur ainsi que sur d'autres critères économiques et financiers. À l'issue de la vérification de la solvabilité, le prêteur informe l'emprunteur dans les meilleurs délais, le cas échéant, du rejet de sa demande de crédit.

▪ une évaluation du bien immobilier

En matière d’évaluation immobilière, les pratiques hétérogènes des établissements de crédits sont harmonisées par la directive et donc par l’ordonnance du 25 mars 2016. Ainsi, quel que soit le montant du crédit immobilier, l’établissement prêteur devra s’assurer de la qualification de l’expert chargé de déterminer la valeur hypothécaire d’un bien.

▪ des règles de bonne conduite et de rémunération

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit agit de manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des droits et des intérêts des consommateurs. Ainsi, la politique de rémunération du personnel ne dépend plus exclusivement des objectifs de vente. Il est également interdit, dans toute communication publicitaire et commerciale, d'assimiler les mensualités de remboursement à des loyers ou de faire référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat ou encore de faire figurer toute formulation susceptible de faire naître chez le consommateur de fausses attentes concernant la disponibilité ou le coût d'un crédit.

▪ des règles de compétence

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit s’engage à un maintien à jour des connaissances et des compétences appropriées concernant l’élaboration, la proposition et l’octroi des contrats de crédit, la fourniture de services ainsi que, le cas échéant, l’activité d’intermédiation. À cet effet, l’activité d’expert en évaluation immobilière va être précisée par décret, notamment concernant la compétence de l’évaluateur. Dès 2017, ce technicien devra justifier chaque année d’heures de formation à l’expertise en évaluation immobilière.

À compter de la publication de cette ordonnance au Journal officiel le 26 mars 2016 et jusqu’en 2019, des modifications ainsi que des ajouts vont donc être effectués via des décrets à paraître dans le code de la consommation et dans le code monétaire et financier.

Les dispositions de cette ordonnance s’appliqueront aux contrats dont l’offre a été émise à partir de son entrée en vigueur le 1^er juillet 2016.

Cependant, pour les dispositions relatives à la publicité, l'information générale et précontractuelle et le taux annuel effectif global, la date est fixée au 1^er octobre 2016.

Pour l’établissement de la nouvelle fiche d'information précontractuelle, les dispositions de l’ordonnance s’appliqueront au 1^er janvier 2017.

Enfin, concernant la formation continue, la date a été fixée au 20 mars 2017 et, pour l'exigence d'une formation complémentaire à l'expérience professionnelle des prêteurs, au 21 mars 2019.