ASTRIA et Vous n°18 > Juillet/Août 2007

> La colocation, un nouveau mode de vie !

De par l’augmentation constante du prix des loyers dans les grandes villes, de plus en plus d’étudiants ou de jeunes actifs recherchent un logement à partager en colocation. Les bailleurs, au départ réticents, y trouvent à présent des avantages certains, le principal étant le paiement régulier du loyer et des charges compte tenu du cumul de revenus.
Comme pour toute autre location, le bailleur ne peut pas demander plus de deux mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie. De même, l’augmentation annuelle du loyer est indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), soit à la date prévue dans le contrat de location, soit à la date anniversaire du contrat. La liste des réparations locatives, dues par les locataires et prévue par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, s’applique, de même que la liste des charges locatives récupérables fixée par le décret n° 87-713, publié le même jour.
C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui réglemente les locations dites « nues », qui sont les plus courantes dans les cas de colocation. Toutes les dispositions de cette loi s’appliquent.
En revanche, si le logement est loué meublé, le contrat de location est alors soumis aux dispositions du droit commun, régies par les articles 1719 et suivants du code civil.

La colocation ne s’applique pas au parc locatif social. Une réponse ministérielle du 19 décembre 2006 (Rép. min. n° 103991, JOAN Q. 28 nov. 2006, p. 13316) précise que la colocation d’un logement appartenant ou géré par un organisme d’Hlm n’est actuellement pas prévue par les textes : l’attribution d’un logement social est en effet effectuée à partir de la demande d’un ménage sur des critères propres à ce ménage (nombre de personnes composant le ménage, niveau de ressources, …). En outre, le ménage va bénéficier du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. La colocation impliquerait de modifier au préalable les dispositions législatives et réglementaires relatives aux organismes HLM. Elle doit en conséquence être discutée avec les organismes bailleurs et les associations de locataires avant d’être inscrite dans la loi.

Le contrat de colocation

Il est similaire à tout contrat de location. Il précise le nom de chacun des colocataires, il indique la durée du bail, les conditions de son renouvellement et de sa résiliation.
Lors de l’arrivée d’un nouveau colocataire, un avenant au contrat est établi.

La clause de solidarité

Elle est très importante et le bailleur a tout intérêt à ce qu’elle figure au contrat car elle constitue une garantie de paiement pour le bailleur : Les colocataires sont en effet tenus de régler le loyer et les charges au terme convenu. Si l’un d’entre eux ne règle pas sa quote-part, les autres devront la régler à sa place.

L’assurance multirisques habitation

Chacun des colocataires doit pouvoir présenter, lors de l’entrée dans les lieux puis chaque année, une attestation d’assurance. Les agences recommandent cependant qu’une même compagnie d’assurance assure tous les colocataires d’un même logement afin d’éviter les litiges en cas de sinistre.

Le paiement de la taxe d’habitation

La taxe est due par l’habitant du logement au 1^er janvier de chaque année. L’Administration ne délivre qu’un seul document par logement. La quote-part de chacun des colocataires devra donc être calculée par eux.

La caution

Le dispositif LOCA-PASS^® délivré par ASTRIA, qui consiste en l’avance du dépôt de garantie et la caution des loyers et charges couvrant jusqu’à dix-huit mois de loyers impayés sur les trois premières années du bail, est parfaitement adapté à la colocation, car chacun des colocataires bénéficie de cette garantie dès lors qu’il y est éligible (notre site www.astria.com/loca-pass/). Lors du départ d’un des colocataires, et dans le cas où un avenant au contrat de location a été fait, le nouveau colocataire peut bénéficier à son tour d’une aide LOCA-PASS
Le locataire principal est celui qui assure les relations avec le bailleur. Son nom figure en priorité sur le contrat de location. Le dossier LOCA-PASS peut être mis en place pour chacun des colocataires, et, dans cette hypothèse, à concurrence de sa quote-part mensuelle de loyer et charges. Le dispositif LOCA-PASS peut également être établi pour l’ensemble des colocataires du logement. Dans ce cas, si les sommes dues ne sont pas réglées, l’appel en garantie fait par le bailleur auprès d’ASTRIA concerne la totalité du loyer et des charges mensuels.

Le départ d’un des colocataires

Le délai de préavis de trois mois prévu par l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’applique. Toutefois, il peut être réduit à un mois dans les situations définies par ce même article (perte d’emploi, mutation, …). Les comptes doivent être faits au jour du départ du colocataire et toutes les formalités de départ respectées. Ainsi, le colocataire devra remettre les clés, fournir au bailleur une attestation du Trésor public indiquant qu’il est à jour du paiement de la taxe d’habitation, sa nouvelle adresse, etc.
Lorsque l’un des colocataires donne congé, il reste tenu solidairement au paiement du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif. À noter cependant qu’il est libéré de sa responsabilité en cas de dégradations dans le logement survenues après son départ.

À savoir

Il est conseillé qu’un pacte de colocation soit souscrit entre les colocataires, afin de déterminer les conditions de vie de chacun dans le logement. Le pacte délimite les parties privatives de chacun (chambre, placards, etc.) et les parties communes du logement. Il établit également la liste des dépenses collectives (factures de chauffage, d’électricité, etc.) et des dépenses individuelles (nourriture personnelle par exemple). Il peut aussi organiser financièrement l’absence d’un des colocataires pendant quelques temps (pour cause de stage par exemple) et prévoir les modalités d’hébergement temporaire d’amis ou de parents. Enfin, lorsque les colocataires ont apporté des équipements ménagers ou des meubles destinés aux parties communes, le pacte de colocation peut indiquer à quel locataire ils appartiennent et quel sera leur sort en cas de départ anticipé de celui-ci.

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