ASTRIA et Vous n°20 > Octobre 2007

> La V.E.F.A (Vente en l'état futur d'achèvement), ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf.

L' article 261- 3 du Code de la Construction et de l'Habitation indique que  « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil : "la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux" ».

Le vendeur choisit librement l'architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu'ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves prononcées lors de la réception. L'acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés.

Le logement vendu peut être un appartement (c'est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales dites en "secteur groupé").

La signature du contrat de réservation

L'acquéreur réserve l'achat d'un logement à un promoteur en lui fournissant un dépôt de garantie, dont le montant est fixé par la loi. Plusieurs mentions obligatoires doivent figurer dans le contrat de réservation, qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente.

Il s'agit entre autres de la surface habitable approximative, du nombre de pièces principales, de l'énumération des pièces de service, des dépendances et dégagements. Sont fournis également, la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ainsi qu'une note technique établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Enfin, le prix prévisionnel de vente, ses modalités de révision et la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu doivent être mentionnés.

Le droit de rétractation et le droit de réflexion

L'acquéreur a la possibilité de se rétracter durant un délai de sept jours. Lorsque le contrat de vente n'a pas fait l'objet d'un contrat préliminaire et qu'il est établi directement par le notaire, l'acquéreur dispose également d'un délai de réflexion de sept jours.

Le montant du dépôt de garantie

Si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu. Dans le cas où le délai n'excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu. Au delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.

Il y a restitution du dépôt de garantie lorsque le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, lorsque le montant de l'immeuble prévu ou de la partie d'immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement, ou encore que la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement, enfin lorsque l'un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé.

Le dépôt de garantie est également restitué si le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire ou s'il demande l'application de la condition suspensive relative à l'obtention du ou des prêts nécessaires.

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité. Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

La signature du contrat de vente définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.

Le projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature. A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Le contrat est conclu par acte authentique chez un notaire et contient la description de l'immeuble ou la partie d'immeuble vendue, le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle, les délais de livraison et la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Les défauts de conformité et vice de construction

Lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple, c'est un défaut de conformité. Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.

Lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple, c'est un vice de construction.

Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu'il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le paiement

Il est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant : 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées, 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) et 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Enfin, une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, elle ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

Les pénalités en cas de retard de livraison

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le promoteur ou son garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours, sauf dans les cas où le retard est du à des intempéries, ou si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail ou encore si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.

En cas d'inachèvement de l'immeuble, des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur. Elles permettent, en cas de manquement au contrat, d'actionner le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

Le prêt VEFA

Le prêt VEFA se compose de deux périodes, la première est une période de différé d'amortissement du capital qui peut durer de 18 mois à 2 ans. Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt. La deuxième période commence à partir du moment ou les remboursements incluent, en plus des intérêts, le remboursement du capital, généralement à partir de la livraison du bien.

Pour plus d'information, consultez le dossier consacré à la VEFA sur notre site "Logement.org"