Les organismes d’HLM peuvent proposer à tout locataire de leur parc immobilier de devenir propriétaires des logements qu’ils occupent. De la même façon, chaque locataire en titre peut demander, par écrit, à tout moment, d’acquérir son logement auprès de l’organisme HLM propriétaire.

La vente du logement à l’initiative de l’organisme d’HLM :

La demande doit être faite par l’organisme auprès du préfet du département. Celui-ci consulte alors la commune d’implantation du lieu de l’immeuble pour avis. Les différents partenaires ayant contribué à financer l’immeuble en apportant leurs garanties quant au paiement de cet immeuble pour sa construction, son acquisition ou son amélioration sont également consultés sur le projet de vente.
Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour faire opposition à la vente, en motivant son refus. Ainsi, dans les communes où il y a une insuffisance d’immeubles d’habitation à loyer modéré en location ou encore insuffisance d’entretien de l’immeuble, le préfet peut refuser la vente.
En outre, pour pouvoir être vendu, le logement doit avoir été construit ou acquis par un organisme d’HLM depuis au moins dix ans, sauf dérogation préfectorale. Il doit être en bon état d’entretien et conforme aux normes minimales d’habitabilité.
Enfin, dans l’hypothèse où des logements réservés par convention au profit d’un organisme collecteur du 1 % Logement sont vendus à leurs locataires, un nombre équivalent de logements doit être mis à la disposition du réservataire, l’organisme collecteur. Ceux-ci doivent être situés dans le même ensemble immobilier ou dans la même commune, sauf à avoir l’accord du réservataire pour une autre commune.

La demande de vente du logement à l’initiative du locataire :

S’il souhaite acquérir son logement, le locataire en titre doit adresser un courrier à son bailleur HLM mais seul ce dernier peut décider de la vente. Une réponse motivée du bailleur, positive ou négative, sera envoyée au locataire dans les deux mois suivant sa demande.

Les bénéficiaires :

Lorsque l’organisme HLM décide de mettre en vente un ou plusieurs de ses immeubles, plusieurs hypothèses sont prévues.
Si le logement est occupé, il ne peut être vendu qu’au locataire en titre. Dans ce cas, aucune condition de ressources ou de temps d’habitation dans le logement n’est requise.
Mais si ce locataire en fait la demande, le logement peut être vendu à son conjoint ou encore à ses ascendants ou descendants. Les ressources de ces derniers doivent alors respecter des plafonds de ressources réglementaires. Ces plafonds applicables, réactualisés au 1^er janvier 2008, peuvent être consultés sur le site juri-logement.org.

Il faut savoir que le locataire en place qui reçoit une proposition de vente n’a aucune obligation d’acquérir son logement et peut donc continuer à bénéficier du maintien dans les lieux en tant que locataire.

En revanche, dans le cas d’un logement vacant, toutes les personnes locataires de l’organisme HLM vendeur demeurant dans le département sont prioritaires. A défaut d’acquéreur intéressé dans le département dans un délai de deux mois, toute personne physique, sans qu’aucune condition de ressources ne soit fixée, peut se porter acquéreur. De même, une collectivité locale ou un organisme à but non lucratif agréé par l’Etat peut acquérir le logement, à condition pour ce dernier qu’il s’engage à le mettre en location pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées.

L’annonce de la mise en vente :

Les locataires en place sont bien sûr les premiers informés de la vente. L’affichage se fait au siège social de l’organisme d’HLM et dans le hall d’entrée de l’immeuble ou des immeubles concernés.
Lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, un écriteau visible de la voie publique est apposé. L’offre de vente est également insérée dans deux journaux locaux du département.
C’est le service des domaines qui évalue le bien, en prenant pour base le prix d’un logement vide équivalent :

• Si l’acquéreur est une personne physique, le prix de vente peut être inférieur de 35 % à l’évaluation fixée par le service des domaines. Le prix est établi par l’organisme HLM après avis du maire de la commune où est situé l’immeuble ;
• Si l’acquéreur est une personne morale, le prix de vente ne peut être inférieur au prix fixé par le service des domaines, sauf s’il s’agit d’un organisme HLM ou une SEM ;
• Enfin, s’il y a pluralité de lots, la consistance et le prix doivent être mentionnés pour chaque logement.
  

Les modalités de la vente pour le locataire en place ou l’acquéreur intéressé :

Lorsque l’acquéreur est une personne physique, l’organisme d’HLM doit lui indiquer avant la signature de la promesse de vente le montant moyen des charges locatives, les réparations effectuées depuis les cinq dernières années sur les parties communes ainsi que, le cas échéant, les charges de copropriété des deux dernières années. Il doit également préciser au futur acquéreur la liste des travaux qui devraient être entrepris ainsi que le fait que la taxe foncière devra être payée par lui à compter de l’année suivant la vente.
Comme pour toute vente à un acquéreur non professionnel, ce dernier bénéficie du délai de rétractation ou du délai de réflexion prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation

Après la vente :

L’acquéreur est pas obligé d’occuper le logement à titre de résidence principale. Par ailleurs, s’il souhaite revendre son logement dans les cinq ans suivant l’acquisition, il doit impérativement en informer l’organisme HLM qui est prioritaire pour le rachat. En outre, s’il l’a acheté à un prix inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines, il est dans l’obligation de verser à l’organisme HLM vendeur une somme égale à la différence entre le prix d’acquisition et l’évaluation faite lors de l’achat. Dans l’hypothèse où le bien a pris de la valeur, il est tenu de verser à l’organisme HLM la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente.
Enfin, si l’acquéreur a acheté son bien à un prix inférieur au prix fixé par le service des domaines et qu’il le loue dans les cinq ans qui suivent l’acquisition, il ne peut pas louer ce bien à un prix supérieur au prix du dernier loyer qu’il a lui-même payé.
Par la suite, et comme pour les locations de droit commun, le montant du loyer est révisé chaque année et ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Mise en copropriété de l’immeuble obligatoire

Pour tout immeuble ayant plus d’un propriétaire, un règlement de copropriété doit être établi. Autrement dit, la vente du premier logement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles entraîne l’application du statut de la copropriété. C’est l’organisme HLM vendeur qui fait office de syndic dans un premier temps. Cette fonction peut se prolonger jusqu’à ce que tous les logements soient vendus. Cependant l’assemblée générale peut décider la nomination d’un nouveau syndic dès lors que les autres copropriétaires détiennent au moins 60 % des voix du syndicat. L’organisme HLM peut également continuer à exercer la fonction de syndic, même s’il ne possède plus aucun logement dans l’immeuble. C'est l'’assemblée générale qui désigne dans tous les cas le syndic de la copropriété.