ASTRIA et Vous n°27 > Mai 2008

> Le prêt relais

En règle générale, les personnes en accession à la propriété (prêt immobilier en cours) ou propriétaires qui désirent changer de logement mettent en vente leur bien et cherchent dans le même temps un autre bien à acheter. L’acquéreur trouvé, ils s’engagent eux-mêmes sur une nouvelle acquisition, que ce soit pour leur résidence principale ou leur résidence secondaire.

Cependant, il est parfois difficile de faire coïncider la date de vente du logement occupé avec la date d’achat d’un autre logement. En outre, il arrive qu’un évènement de la vie tel qu’une mutation professionnelle fasse qu’il n’est pas possible de procéder de la sorte.

Lorsqu’un propriétaire décide de revendre son bien immobilier pour en acheter un autre simultanément, le prix du bien est immobilisé le temps de sa vente. C’est ici qu’intervient le prêt relais.

Le prêt relais consiste en la mise en place d’un crédit destiné à couvrir la nouvelle acquisition et ainsi d’assurer la jonction financière entre les deux opérations, vente et achat. Son montant varie généralement entre 60 et 80 % (parfois au-delà) de la valeur estimée du bien mis en vente diminuée de l’éventuel encours restant sur le bien à vendre.

Bon nombre d’acquéreurs font appel à un prêt relais. Les prêteurs, établissements financiers et banques, exigent systématiquement une voire plusieurs estimations du bien à vendre faites par un agent immobilier ou un notaire, afin de solvabiliser l’opération. La copie d’un mandat de vente, d’une promesse de vente ou encore d’une annonce passée dans un journal entre particuliers est souvent demandée.

ASTRIA propose également des prêts relais dans deux situations auxquelles peuvent être confrontés des salariés ou anciens salariés ou leur conjoint.

1 - Les prêts relais délivrés par les établissements financiers

Les caractéristiques du prêt relais

Il existe deux sortes de prêt relais : le prêt relais dit « sec » et le prêt relais avec prêt complémentaire.
Le prêt relais « sec », car seul, concerne les ventes pour lesquelles le prix d’achat du nouveau bien est inférieur au prix de vente de l’ancien logement. Ce produit n’est pas forcément très rémunérateur pour les banques, certaines ne le distribuent donc pas du tout.
Le prêt relais avec prêt complémentaire concerne les ventes où le prix d’achat du nouveau bien va dépasser le prix de vente de l’ancien logement. C’est la pratique la plus répandue.
Deux financements sont alors mis en place simultanément, le prêt relais, remboursé rapidement, mais accouplé à un prêt complémentaire à moyen ou long terme.
L’établissement bancaire peut également proposer un prêt global. Dans cette hypothèse, une partie du prêt est remboursée par anticipation lors de la vente du premier bien.

Le prêt relais est d’une durée d’un an, renouvelable une fois, soit deux ans maximum.

Le remboursement du prêt relais

En règle générale, les charges supportées par l’emprunteur correspondent au montant des intérêts qui courent le temps de la vente du bien. Le capital est remboursé en totalité dès que le bien est vendu ou, à défaut, au terme des deux ans.

Le taux varie en fonction d’un établissement bancaire à l’autre. Il faut compter aujourd’hui près de 4,5 % pour le taux le plus bas jusqu’à 6 %, selon que le prêt est couplé avec un prêt complémentaire ou qu’il est sec. Le prêt relais est remboursé en totalité dès la vente du bien.

Les établissements financiers peuvent cependant proposer à l’emprunteur deux formules concernant le paiement des intérêts pendant la durée du prêt relais : le différé partiel ou le différé total.

La première formule, le différé partiel, consiste pour l’emprunteur à rembourser chaque mois (ou chaque trimestre) les intérêts du prêt et la prime d’assurance. Avec la deuxième formule (dite IN FINE), l’emprunteur ne verse chaque mois que la prime d’assurance et rembourse en totalité les intérêts et le capital à la fin du prêt.
Dans tous les cas, l’emprunteur doit rembourser au plus vite son prêt relais et généralement, il est prévu dès le départ que le bien sera vendu dans les six mois. Le prix de vente est donc adapté à ce délai.

Dans ce cas, l’emprunteur ne doit pas hésiter à comparer les propositions faites par les différents établissements.

2 - Les prêts relais du « 1 % Logement »

ASTRIA accorde, sous certaines conditions, des prêts relais.

Le salarié doit être en situation de mobilité professionnelle, volontaire ou non, ou encore être en situation de chômage, suite à un plan social de l’entreprise.
Ce prêt peut être accordé aux salariés des entreprises de moins de dix personnes, dès lors qu’ils font partie d’une entreprise du secteur privé non agricole.
Comme pour les prêts relais délivrés par les banques, il n’y a pas de conditions de ressources.

L’emprunteur doit être propriétaire occupant à titre de résidence principale du logement à vendre, dont l’occupation est devenue incompatible avec son activité professionnelle dans son nouveau lieu de travail.
Il doit s’engager à vendre son bien dans les meilleurs délais, affecter le montant du prêt 1 % à l’achat de son nouveau logement sur son nouveau lieu de travail et rembourser le prêt dès la vente de son ancien logement.
Le montant maximum du prêt est fixé à 70 % de la valeur vénale du bien, dans la limite de six fois le montant des prêts accession (1).
Comme pour les prêts relais accordés par les établissements financiers, le montant est déterminé par la valeur vénale du bien estimée par un expert (agent immobilier ou notaire), déduction faite des prêts restant dus.
Il est remboursable sur une durée d’un an, renouvelable une fois. Son taux est de 1 % hors assurance.

Lire les modalités sur le site astria.com

Pour la résidence principale, une équipe de conseillers d’ASTRIA, spécialisés en conseil en financement, peut proposer aux salariés des entreprises clientes les meilleurs montages financiers grâce à des banques partenaires. Ils incluent ainsi d’une part un ou plusieurs prêts bancaires et d’autre part un prêt relais 1 % ASTRIA, dès lors que ces salariés sont en mobilité professionnelle ou en situation de perte d’emploi, suite à un plan social.

Vous pouvez contacter votre conseiller clientèle ou le numéro de téléphone du service ASTRIA Conseil au 01 57 77 51 30.

(1) Montants maxima accordés pour le prêt relais mobilité professionnelle par le 1 % Logement