Les modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs
La loi de régulation bancaire et financière et la loi relative aux décisions de justice ont impacté la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs sur plusieurs points, notamment sur la liste des pièces que le bailleur ne peut pas demander, sur l’établissement de l’état des lieux, sur le constat d’abandon du logement et sur les demandes additionnelles.
Liste des pièces que le bailleur ne peut pas demander
En premier lieu, l'article 41 de la Loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière ajoute une pièce à la liste de celles que le bailleur ne peut pas demander au futur locataire. Il s’agit de la copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ou de l'information de la non inscription à ce fichier. Cet ajout a été introduit suite à la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation. Il vise essentiellement à protéger la vie privée des demandeurs de logements locatifs (1).
Établissement de l’état des lieux
En second lieu, l’article 22 de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative notamment à l'exécution des décisions de justice modifie le neuvième alinéa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur l’état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés et joint au contrat.
Cet article précise que l’état des lieux est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement mais que, en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. Cet ajout permet de mettre fin à une pratique courante qui consiste à faire supporter au seul locataire les frais engagés. Il sera applicable dès la parution du décret d’application et au plus tard le 1er septembre 2011.
Toutefois et comme auparavant, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions définies ci-dessus il est réalisé, à l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État (2) .
Enfin, s'il n'a pas été dressé d'état des lieux, c’est l’article 1731 du code civil qui s’applique : celui qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux –locataire ou bailleur- s’expose à devoir apporter la preuve des dégradations dans le logement. Si c’est le locataire, il est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre tel et si c’est le bailleur, il devra apporter la preuve en fin de contrat que les dégradations ont été causées par le locataire.
Constat d’abandon du logement
En troisième lieu, l'article 4 de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 précitée ajoute un article 14-1 et modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, il est créé un article 14-1 qui précise que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure est faite par acte d'huissier de justice. Un mois après la signification et à défaut de justification du locataire, l'huissier de justice peut entrer dans le logement pour constater l'état d'abandon de ce dernier et faire valider judiciairement la résiliation du bail.
Lors de cette opération, l'huissier de justice est accompagné d’un représentant des forces de l’ordre et d’au moins deux témoins extérieurs à l’affaire. Il dresse un procès-verbal. Si le logement lui semble abandonné, le procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Dans cette hypothèse d’abandon, la résiliation du bail est constatée par le juge. Cette procédure spécifique permet au bailleur de récupérer son bien dans de meilleurs délais qu’auparavant.
Il en va de même lors d’une procédure d’expulsion, toujours lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants. Dans cette hypothèse et bien sûr postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux, l’huissier peut pénétrer dans le logement accompagné d’un représentant des forces de l’ordre et d’au moins deux témoins extérieurs à l’affaire pour constater que la personne expulsée a déjà quitté les lieux. Cette procédure permet également au bailleur de procéder plus rapidement à la reprise de son logement.
Demandes additionnelles
La modification de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est réalisée par l’ajout suivant :
« A la seconde phrase du dernier alinéa de l'article 24, après les mots : « aux demandes », sont insérés les mots : « additionnelles et ». »
La demande additionnelle est celle par laquelle le bailleur forme une revendication nouvelle alors que la procédure contre son locataire est en cours. Cette demande doit cependant être connexe à sa demande initiale pour être recevable.
À présent, les demandes additionnelles aux fins de faire constater ou de prononcer la résiliation du contrat de location pour le motif d’une dette locative devront également être notifiées au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’audience.
L’article 24 précise donc que toute clause inscrite dans le contrat de location prévoyant la résiliation de plein droit dudit contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit impérativement être notifiée par un huissier de justice au représentant de l'État dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience (…).
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État incombant au bailleur.
Enfin, indépendamment des modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 permet l’accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles en créant un article L. 111-6-6 dans le code de la construction et de l’habitation : « Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic permet aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation. »
Les modalités d'application du présent article seront cependant définies par décret non encore paru à ce jour.
(1) Article L. 333-4 du code de la consommation modifié par l’article 40 de la Loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière :
« Il est interdit à la Banque de France, aux établissements et aux organismes visés au deuxième alinéa du I de remettre à quiconque copie des informations contenues dans le fichier, sous peine des sanctions prévues aux articles 226-21 et 226-22 du code pénal. Cette interdiction ne s'applique pas aux intéressés, lesquels exercent leur droit d'accès aux informations les concernant contenues dans le fichier conformément à l'article 39 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 précitée.
La collecte des informations contenues dans le fichier par des personnes autres que la Banque de France, les établissements et les organismes visés au deuxième alinéa du I du présent article est punie des peines prévues à l'article 226-18 du code pénal. »
(2) L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) détaille sur son site le coût d’un état des lieux établi par huissier
Le coût de l’acte est fixé par un Décret du 12 décembre 1996. Toutefois, lorsque l’huissier intervient dans un cadre amiable et aux seuls frais du bailleur, sa rémunération est négociée librement sur la base de l’article 16 du décret précité.
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