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Vente d’immeuble à construire :
l’indemnité d’immobilisation désormais suspendue à l’obtention des prêts
L’acheteur peut désormais obtenir la restitution des sommes versées au titre du contrat préliminaire lors d’une vente d’immeuble à construire, passé le délai légal de rétractation, dès lors qu’il n’a pas pu obtenir les prêts nécessaires à l’acquisition.
Le contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts.
Jusqu’à présent, la possibilité de récupérer l’indemnité d’immobilisation - ou dépôt de garantie - n’était offerte, au stade du contrat préliminaire, que dans l’un des cas prévu par la loi* et notamment lorsque le vendeur s'était engagé à faire obtenir à l'acquéreur des prêts dont le montant était inférieur de 10 % à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. Si la non obtention des prêts provenait du fait de l’acquéreur qui en avait fait son affaire personnelle, la clause de condition suspensive n’était pas valable à ce stade du contrat.
Désormais, l’article 22 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit permet à l’acquéreur d’un logement à construire d’obtenir la restitution des sommes versées au titre du contrat préliminaire. L’acquéreur ne pouvant pas obtenir les prêts qu’il avait lui-même sollicités, le contrat préliminaire est caduc et les sommes versées doivent lui être restituées par le vendeur. Comme pour le compromis de vente, cette possibilité est toujours soumise à la présentation d’une attestation de refus établie par la banque.
À présent, avec cette loi de simplification du droit, le contrat préliminaire est donc, comme le contrat de vente, explicitement soumis aux dispositions protectrices du code de la consommation en matière de crédit immobilier (Articles L.312-15 à L.312-17 du code de la consommation).
Pour mémoire :
L’article L.261-15 code de la construction et de l’habitation précise que la vente d’un immeuble à construire est généralement précédée d'un contrat préliminaire, appelé également contrat de réservation, par lequel le vendeur s'engage à réserver à un acheteur ou « réservataire », un immeuble ou une partie d'immeuble en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive (obtention du ou des prêts) n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
*Article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation
Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :
a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
b) Si le prix de vente excède de plus de 5 p. 100 le prix prévisionnel, revisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 p. 100 aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 p. 100.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.
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