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L'évolution des loyers dans l'agglomération parisienne
Le décret du 26 août 2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris est paru. Il reconduit l’encadrement des loyers dans l’agglomération parisienne pour les baux renouvelés entre le 30 août 2011 et le 30 août 2012.
Aux termes de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le gouvernement peut fixer un montant maximum d'évolution des loyers des baux renouvelés et figer l’augmentation du loyer. Cette mesure s’applique uniquement dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif.
Le décret du 26 août précité fait usage de cette faculté, au vu de l'évolution du montant des loyers dans l'agglomération parisienne, pour les locaux situés dans cette zone. La liste des communes figure en annexe du même décret.
Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret et dans les zones figurant en annexe du décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement.
L’augmentation du loyer est alors limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Cependant, des adaptations particulières sont prévues, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.
Ainsi, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur fait application du c) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :
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La moitié de la différence entre le loyer déterminé et le loyer à la date du renouvellement ;
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Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans cette hypothèse, si la hausse est inférieure ou égale à 10% de l’ancien loyer, elle est étalée en fonction de la durée du bail renouvelé, par tiers sur trois ans ou par sixième sur six ans.
Si elle est supérieure à 10% du précédent loyer, elle s’étale dans tous les cas par sixième sur six ans.
À savoir :
La disposition ne concerne que les baux renouvelés avec le locataire occupant déjà le logement. Il ne s’applique pas aux contrats de location signés avec un nouveau locataire pour lesquels la fixation du loyer est conclue librement.
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