ASTRIA & Vous - n°67 de janvier 2012

Les règles applicables au PTZ + à partir du 1er janvier 2012

À la suite à la parution de la loi de finances pour 2012, un décret et un arrêté du 30 décembre 2011 (1) ont fixé les nouvelles dispositions relatives au PTZ +. Ces dernières s’appliquent pour les offres de prêts émises à compter du 1^er janvier 2012.  

Depuis le 1^er janvier 2012, l’octroi d’un PTZ + est recentré sur les seuls logements neufs, à l’exception des logements vendus par des bailleurs sociaux à leurs occupants ou, si le logement est vacant, à un de leurs locataires habitant déjà dans le département. Des plafonds de ressources ont également été réintroduits.

Le décret du 30 décembre 2011 précise les modalités du PTZ + en 2012, définit les conditions d'octroi et fixe les plafonds de ressources. Il prévoit également une réduction des quotités de financement tout en plafonnant la durée maximale du PTZ+ à vingt-cinq ans, contre trente auparavant.
L’arrêté du 30 décembre 2011 concerne l’octroi d’un PTZ + dans le cadre de la vente d’un logement social.
 
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2012, à l’exception d’une disposition qui prendra effet le 1^er  juin 2012 : la définition du logement neuf est aménagée pour tenir compte des rénovations de très grande ampleur. Aux termes du décret du 30 décembre 2011 précité, il sera donc possible d'acquérir un logement après travaux, "concourant à la production ou à la livraison d'un logement neuf en vue de sa première occupation" à compter du 1^er juin 2012. Ce logement après travaux sera assimilé à un logement neuf au sens de l'article 257 du code général des impôts. 

Rappel des conditions à remplir par l’emprunteur pour bénéficier d’un PTZ +

Condition de primo-accédant

Le bénéficiaire du PTZ + ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.
Cette condition concerne uniquement le ou les bénéficiaires du prêt et non l’ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le PTZ +.
En outre, elle n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est soit titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une profession, soit bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’éducation d’enfant handicapé, soit encore victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable et de manière définitive sa résidence principale. Dans cette dernière hypothèse, la demande de PTZ + doit être effectuée dans un délai de deux ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle.

Conditions de ressources

À compter du 1^er janvier 2012, le PTZ+ est distribué sous conditions de ressources. Les plafonds de ressources des bénéficiaires ont été fixés par le décret précité, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement.

Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'émission de l'offre de prêt s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de référence des personnes composant le ménage (ligne « revenu fiscal de référence ») au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt, c’est-à-dire 2010 pour 2012.
  Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes amenées à occuper le logement, le cas échéant de manière forfaitaire.
• Le coût total de l'opération toutes taxes comprises divisé par dix. L'instauration de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l'année de référence et la demande de prêt.

Pour l’appréciation des ressources lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit fournir son avis d’imposition n-2 et, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement.
Les plafonds des zones B2 et C sont équivalents.

Dans l’attente d’un nouvel arrêté de classement des communes par zones, courant 2012, c’est toujours l’annexe de l’arrêté du 29 avril 2009 qui fait foi.

Conditions relatives au logement

Le PTZ+ est modulé en fonction de la performance énergétique du logement. La distinction est faite entre les logements ayant obtenu le certificat « Bâtiment Basse Consommation » et les autres. À cet effet, une Réponse ministérielle du 3 janvier 2012 précise que le label « BBC » est délivré pour un bâtiment entier et vaut donc pour tous les logements qui le composent.

À noter que les dépendances (garage, véranda, emplacement de stationnement…), quand elles font partie de l’achat immobilier lui-même, entrent dans le financement de l’ensemble et peuvent donc être prises en compte dans l’octroi du PTZ +.

Conditions d’occupation

Le logement devra être la résidence principale de l’emprunteur dans le délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.
La notion de résidence principale vise un logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal, au moins huit mois par an, sauf pour des raisons de santé, professionnelles ou encore en cas de force majeure.
L’acquéreur peut cependant obtenir un PTZ + pour financer une construction destinée à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, le logement doit être mis en location avec l’obligation de louer sous plafonds de loyer PLS  et pour le locataire d’avoir des revenus n’excédant pas les plafonds de ressources PLS.

Montant plafond du coût de l’opération pris en compte dans le calcul du PTZ +

Le montant du PTZ + est égal au coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond. 
Ce plafond, dans la limite duquel est retenu le coût d’opération, est fonction de la localisation du logement et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Tableau 1 - Montant plafond du coût de l'opération

Le coût réel de l’opération peut dépasser le prix maximal servant à déterminer le montant maximum du PTZ +.
Le montant du PTZ +  sera au maximum égal à la quotité correspondante (tableau 2) du coût réel de l’opération plafonné (tableau 1).

Tableau 2

En cas de vente d’un logement appartenant à un bailleur social à son occupant et cédé au prix des Domaines diminué de 35%, le montant du PTZ + sera égal à 10% du coût réel de l’opération plafonné (voir tableau 1).
 
Les conditions de remboursement du PTZ +

Elles varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes occupant le logement à titre de résidence principale.

L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) donne ces précisions sur le PTZ + et notamment le tableau de la durée du remboursement.
Elle a par ailleurs réalisé un dépliant reprenant les principales informations et les différents tableaux.
Enfin, elle propose un simulateur permettant de connaître le montant du PTZ + selon la composition de la famille, les ressources du ménage et la localisation du bien immobilier.

Le site du Ministère du Logement a également mis en ligne un simulateur pour le PTZ + à compter du 1^er janvier 2012.

À savoir :

L’article 86 de la Loi de finances pour 2012 modifie le premier alinéa de l'article L. 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation et précise qu’à  compter du 1^er janvier 2013, une condition supplémentaire de performance énergétique sera exigée pour bénéficier du PTZ +. Un décret devrait être publié courant 2012.

Pour les habitants de la ville de Paris, le Prêt Paris Logement ou le Prêt Parcours Résidentiel peuvent se cumuler avec un PTZ +. Les conditions de ces prêts sont précisées sur le site de la ville de Paris. Ces conditions seront de nouveau modifiées au 1^er avril 2012.  Le site précise que « cette disposition ne s'applique pas au Prêt Parcours Résidentiel, qui permet de libérer des logements sociaux ».

(1) Textes :

• Article 86 de la Loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012
  
• Décret n° 2011-2059 du 30 décembre 2011 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété
  
• Arrêté du 30 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (dans le cadre de l’accession à un logement du parc social)