ASTRIA & Vous - n°73 de juillet 2012

Le délai de préavis applicable au locataire

Le préavis a été instauré afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance de son logement.

Pour un logement mis en location au titre de la résidence principale du locataire, la loi prévoit que ce dernier puisse donner son congé à tout moment durant le contrat de location en respectant des conditions de forme et un délai de préavis.

Quatre catégories de locaux d’habitation louées au titre de la résidence principale du locataire sont soumises à l’obligation du respect d’une période de préavis, même si elles ne relèvent pas de la même règlementation :

1. les locations nues du parc privé ;
2. les locations meublées du parc privé ;
3. les locations du parc social (Hlm et Sem) ;
4. les locations en logement-foyer.
   

1 - les locations nues du parc privé

Aux termes de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation est par principe de trois mois lorsqu'il est décidé par le locataire.
Toutefois, la loi prévoit que ce dernier puisse donner congé à son bailleur en respectant un délai de préavis réduit à un mois en cas :

• d'obtention d'un premier emploi (1),
• de mutation (2),
• de perte d'emploi (3),
• de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
• de locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile (4),
• de bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA).

2 - les locations meublées du parc privé

Pour les locations meublées, l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation précise que lorsque que la location est d’une durée de un an, le délai de préavis est de un mois.

3 - les locations du parc social (Hlm et Sem)

L’article L.353-15, II, du code de la construction et de l’habitation indique que le délai de préavis est ramené à un mois dès lors que le locataire bénéficie de l'attribution d'un autre logement dans le parc du même bailleur.
Ce délai est de deux mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents (toujours dans le parc social).
Lorsque le locataire quitte le parc social pour un logement du parc privé, c’est l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui s’applique, c'est-à-dire un délai légal de trois mois pouvant être réduit à un mois, sous certaine condition (cf. 1).

4 – les locations en logement-foyer

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation fixe le délai de préavis à huit jours.

À savoir :

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs précise que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (ou signifié par acte d'huissier).
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée : la date faisant foi est celle apposée par La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Dans l’hypothèse où le courrier revient au locataire avec la mention « non réclamé », il est impératif qu’il renouvelle l’envoi ou fasse signifier le congé à son bailleur par acte d’huissier.

Pour plus d’informations, lire la rubrique dédiée sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement).

(1) La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 juin 2011 a considéré qu’un locataire, bien qu’ayant été affilié au régime général de la sécurité sociale lors de son premier emploi en 2001 alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire peut bénéficier, à la faveur d’un contrat de travail signé en 2008, de l’avantage prévu en cas d'obtention d'un premier emploi et donc du délai de préavis réduit à un mois.

(2) La Cour de cassation précise, dans un arrêt du 20 janvier 2010, qu’il n’est pas nécessaire que la mutation soit imposée par l’employeur : le locataire peut prétendre au délai de préavis réduit à un mois même si c’est lui qui a demandé sa mutation.
La loi n’exige pas non plus qu’il y ait un éloignement géographique ni même un changement de domicile dans une autre ville, ainsi que l’atteste un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2003.

(3) La Cour de cassation confirme, dans un arrêt du 8 juillet 2009, que la non-reconduction du CDD d’un locataire lui permet de bénéficier du préavis réduit à un mois.

(4) La Cour de cassation retient, dans un arrêt du 5 janvier 2012, que dès lors que les conditions requises d’âge et de santé sont remplies par au moins l’un des deux conjoints, le délai réduit peut être exigé par les deux.