Parution de l’ordonnance et du décret permettant d’accélérer les projets de construction de logements
Le décret complétant l’ordonnance relative au développement de la construction de logements est paru. Ces mesures permettent aux maires d’assouplir ponctuellement les règles d’urbanisme dans le but de favoriser la construction de logements.
La Loi du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction a permis la publication de l’ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements. Celle-ci a été complétée par un décret du 3 octobre 2013.
Dérogations aux règles locales d’urbanisme pour les projets de construction de logements
L’ordonnance précitée indique que seules les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande sont concernées par ces dérogations, sous réserve de respecter certaines conditions :
Les demandes de dérogation ne sont possibles que lorsque le projet de construction est situé dans une commune soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants (ces communes sont indiquées à l’annexe du décret du 10 mai 2013) ou à l’obligation de disposer d’au moins 20 % de logements locatifs sociaux par rapport à son parc de résidences principales (ces communes sont fixées à l’annexe II du décret du 24 juillet 2013). Ce sont les communes en forte croissance démographique.
Il s’agit de donner aux maires la faculté de faciliter les projets de construction de logements en tenant compte de la nature du projet et de la zone concernée, dans un objectif de mixité sociale :
- En autorisant les dérogations aux règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives au gabarit et à la densité nécessaires pour permettre l'alignement au faîtage par rapport à une construction contiguë déjà existante d'un projet de construction destinée principalement à l'habitation ;
- En dérogeant aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque celle-ci permet la création d’habitations ;
- En dérogeant aux règles relatives à la densité pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l'immeuble existant ;
- En autorisant aussi, selon la qualité de la desserte en transports collectifs ou de la densité urbaine, l’exonération en tout ou partie de l'obligation de création d'aires de stationnement, dès lors qu’il s’agit de projets de construction de logements.
Modalités des demandes de dérogations aux règles locales d’urbanisme
Le décret a été pris en application de l’ordonnance précitée. Il crée les procédures appropriées à l’instruction des demandes de dérogations et adapte également les délais de délivrance des permis de construire.
La demande de permis de construire s’accompagne de la demande de dérogation dûment justifiée qui précise les règles d’urbanisme auxquelles le projet va déroger ainsi que, le cas échéant, les mesures compensatoires (aménagements, etc.).
Le décret prévoit un délai d’instruction de la demande plus long que celui du droit commun : plus un mois pour les demandes de dérogation aux règles du plan local d'urbanisme (PLU) et plus deux mois pour celles dérogeant aux règles de la construction. Pour mémoire, le délai d'instruction est généralement de deux mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes et de trois mois dans les autres cas.
L’intégralité de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les huit jours qui suivent son dépôt et reste posé tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire entre au moins trois ou cinq mois.
Le décret prévoit aussi que, pour les demandes de permis de construire comportant une demande de dérogation aux règles de construction, le silence du maire vaut rejet à l’issue du délai d’instruction si cette dérogation à été refusée par le préfet. Dans le cas d’une demande de dérogation aux règles du PLU, le silence du maire vaut acceptation à l’issue du délai d’instruction.
Enfin, le décret fournit la liste des services ou commissions (incendie et secours, accessibilité,…) qui sont saisis par le préfet pour avis lors de la demande de permis de construire.