La vente de logements par les Hlm dans le cadre du dispositif « Duflot »
Le dispositif Duflot a été créé afin de relancer la location de logements privés à loyer modéré dans les zones tendues. Un décret du 18 novembre 2013 autorise leur commercialisation par les organismes Hlm.
Dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Duflot, les organismes Hlm peuvent vendre des logements à des personnes physiques, dans les mêmes conditions que les promoteurs immobiliers, avec les mêmes contraintes et les mêmes avantages pour les acquéreurs de ces logements.
Le décret du 29 décembre 2012 fixe les plafonds de ressources du locataire et les plafonds de loyer applicables pour l’année 2013.
Il est complété par un arrêté du même jour qui précise les zones où le dispositif est applicable, qui sont les zones A bis, A et B1. Les logements situés en zone B2 ne sont éligibles que si la commune a obtenu un agrément préfectoral.
Ces communes sont délimitées à l’annexe de l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone.
Les logements concernés :
- le logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
- le logement que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire est comprise entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
- les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui ont fait l’objet, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, de travaux de transformation en logements par le vendeur ;
- le logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet, entre ces dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de l’article 257 du code général des impôts ;
- le logement qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation répondant aux conditions de décence entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en VEFA ou dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire s’il s’agit d’un logement que le contribuable fait construire.
L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou encore des travaux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.
Le niveau de performance énergétique
Pour être éligible à la réduction d’impôt, le logement doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique globale (fixé par le décret du 29 décembre 2012 précité) en fonction du type de logement concerné.
Ainsi, le logement acquis neuf ou construit par le contribuable en France métropolitaine respecte la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT 2012) à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label BBC 2005, lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Pour un logement existant qui fait ou a fait l’objet de travaux permettant de le considérer comme neuf, le niveau de performance énergétique exigé est celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
La réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Le particulier qui investit peut bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à 18 % du prix d’achat du logement, dans la limite 300 000 € et d’un plafond d’achat fixé à 5 500 €/m².
La durée de la location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le particulier s’engage à louer son bien nu à usage de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans.
Les conditions de la location
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant du contribuable. Les ressources du locataire sont soumises à plafond de ressources, fixé en fonction de la composition du ménage. Le montant du loyer mensuel ne peut pas excéder le plafond fixé par l’article 1 du décret précité. Ce plafond varie en fonction de la surface du logement. Il pourra en outre être réduit par arrêté préfectoral, après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adapté au marché locatif local.
À savoir :
L’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation prévoit que toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier d’avantages fiscaux doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement et s'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.