Parution de la Loi ALUR pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
La Loi ALUR du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové comporte 177 articles touchant à bon nombre de règles relatives à la construction, à l’habitation et à l’urbanisme.
Sont impactés l’accès et le maintien dans le logement pour les locataires (tant dans le parc social que dans le parc privé), la garantie des loyers impayés, l’encadrement des loyers, la location meublée, la copropriété, les professions immobilières, le logement social, Action Logement ainsi que d’autres aspects du logement tels que le logement insalubre et l’habitat alternatif.
De nombreux décrets ainsi que des arrêtés restent à paraître pour permettre l’application de cette nouvelle règlementation.
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1 – les principales mesures applicables dès à présent pour les demandeurs d’un logement social et les locataires du parc social
- Demandeurs de logement social en instance de divorce
La Loi permet aux demandeurs de logement social en instance de divorce de fournir, depuis le 27 mars 2014, une copie de l'acte de saisine du juge aux affaires familiales en lieu et place d’une ordonnance de non conciliation ou d’un jugement de divorce. Depuis cette date, les dossiers de candidatures adressés et passés en commission d’attribution des logements locatifs sociaux (CAL) bénéficient de cette mesure.
- Délai de préavis réduit
Deux nouvelles causes de délai de préavis réduit ont été ajoutées par la Loi dans l’hypothèse où le congé émane du locataire. Ce dernier bénéficie d’un délai de préavis réduit à un mois s’il est locataire d’un logement social ou s’il est bénéficiaire de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) et que son contrat de location a été signé postérieurement au 26 mars 2014 (date de publication de la Loi ALUR).
Pour connaître tous les délais relatifs au congé donné par le locataire, lire la rubrique dédiée les délais exigés pour les congés sur le site service-public.fr.
- Possibilité d’obtention d’un PTZ + dans le cadre de l’achat de son logement par le locataire
Depuis le 1er avril 2014, le prix de vente du logement doit être inférieur à 10 % de l'estimation faite par le Service des Domaines pour permettre au locataire HLM (sous conditions de ressources) de bénéficier d'un PTZ + pour l'achat de son logement, contrairement à 35 % auparavant. Cette disposition s'applique aux offres de prêts émises à compter du 1er avril.
Une autre condition a cependant été introduite par la Loi ALUR qui précise que « dès lors qu'ils sont situés dans des immeubles collectifs », seuls les logements répondant à des normes énergétiques minimales sont cessibles. Cette disposition doit faire l’objet d’un décret d’application non paru à ce jour.
2 – les principales mesures applicables dès à présent pour tous les locataires
Dans le cas de réparations urgentes réalisées par le propriétaire en cours de bail, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer en proportion du temps et de la partie du bien loué dont il a été privé dès lors que ces travaux durent plus de 21 jours (contre 40 jours auparavant).
Les délais de prescription pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action liée au contrat de location sont ramenés à 3 ans contre 5 auparavant. Pour la réévaluation annuelle du loyer prévu au contrat, le délai de prescription passe à 1 an.
Les compétences de la commission départementale de conciliation sont élargies aux litiges relatifs aux locations meublées. Sont concernés les loyers, les congés, l’état des lieux, le mobilier, le dépôt de garantie, les charges locatives, les réparations et les caractéristiques du logement (notion de logement décent).
La trêve hivernale pour les expulsions locatives est étendue du 1er novembre au 31 mars.
Les pièces justificatives des charges locatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est ramené à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer, hors charges, par mois de retard.
3 – les principales mesures relatives aux locataires en attente de textes d’application
Les frais d’agence vont être encadrés et seront partagés pour moitié entre bailleur et locataire pour l’établissement de l’état des lieux, la constitution du dossier et la rédaction du bail.
Le dossier du candidat locataire et, le cas échéant, de sa caution sera composé de pièces que le bailleur pourra lui demander en fonction d’une liste type à laquelle il ne pourra pas déroger (actuellement, la liste énumère les pièces qui ne peuvent pas être demandées au locataire).
Un contrat de bail type et un état des lieux type devront être utilisés.
La création d’observatoires locaux des loyers (OLL) va permettre l’encadrement des loyers. Cette mesure ne devrait pas s’appliquer avant le dernier quadrimestre 2014.
Cette liste n’est bien sûr pas exhaustive et sera complétée et actualisée en fonction de la parution des décrets et des arrêtés.