Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles
La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) supprime le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
L’entrée en vigueur de la suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles est immédiate et s’applique donc depuis le 27 mars 2014.
Dans l’hypothèse où ces documents (COS et superficie minimale) sont déjà en place, leur suppression peut se faire par le biais d’une modification administrative locale. Si tel n’est pas le cas, l’autorité chargée de délivrer des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager) devra écarter les dispositions contraires à ces deux mesures. C’est la raison pour laquelle le ministère préconise d’arrêter à nouveau le PLU après l’avoir modifié pour supprimer les dispositions relatives aux COS et à la superficie minimale des terrains constructibles qui n’ont plus de base légale.
Toutefois, cette suppression ne s’applique pas aux Plans d’Occupation des Sols (POS) qui restent sous la règlementation antérieure à la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) : le ministère précise que le maintien de ces dispositions dans les POS – ces derniers devant se terminer dans un délai maximal de trois ans à compter de la publication de la Loi Alur- permettra aux collectivités concernées d’élaborer un PLU plus abouti que le POS et qui formalisera les règles de hauteur, de gabarit, de volume, d’emprise au sol ou d’implantation par rapport aux limites séparatives.
Le ministère indique enfin qu’un décret toilettera la partie réglementaire du code de l’urbanisme afin de la mettre en conformité avec la Loi. Il supprimera toute référence aux possibilités de fixer un COS ou une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du PLU. Dans cette attente, la suppression du COS et la possibilité de fixer des superficies minimales de terrain produit pleinement ses effets juridiques, sachant que les COS et tailles minimales fixés par les POS restent applicables actuellement (cf. supra).
À savoir :
Les demandes de permis de construire et de déclarations préalables déposées avant la publication de la Loi Alur ne sont pas concernées par les nouvelles dispositions. Les COS et les tailles minimales continuent donc à s’appliquer dans les communes dotées d’un POS, ces derniers devenant caducs le 1er janvier 2016 ou au plus tard 3 ans après la publication de la Loi si l’élaboration d’un PLU a été engagée avant le 1er janvier 2016.
Télécharger la fiche technique sur la suppression du COS réalisée par le ministère du Logement ;
Lire le communiqué du 27 mars 2014.