Le principe du PASS-FONCIER

Visant à aider les ménages qui ne peuvent pas réaliser leur opération d'accession dans le neuf, le dispositif PASS-FONCIER permet d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite.

Le PASS-FONCIER est financé sur le budget "prêts accession" alloué aux CIL.

Sa mise en oeuvre repose sur le montage suivant :

• l'acheteur contacte ASTRIA, lui demande d'acheter le terrain et de conclure en sa faveur un bail à construction (Le bail à construction est un bail de longue durée qui engage le locataire à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail.) , une promesse de cession du terrain est signée sous condition suspensive du paiement du prix ;
• à tout moment ou, plus généralement, à l'issue de la période de différé du paiement du prix du foncier qui sera au maximum de 25 ans, le ménage accédant peut acquérir le foncier. Le prix de vente du foncier est égal au prix d'origine du foncier indexé au plus à l'inflation sans autre coût.

Les bénéficiaires du PASS-FONCIER

• être primo-accédant de leur résidence principale (est considéré comme primo-accédant tout ménage qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années);
• disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA
• être bénéficiaire d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement. L'aide des collectivités territoriales peut prendre la forme d'une subvention ou d'une bonification de prêt, dont le montant minimum respecte le tableau ci-dessous.

Aide de la collectivité territoriale**

* zones A,B,C du zonage Robien (définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié)
**subvention ou bonification de prêt.

Montant du PASS-FONCIER pour l'achat du terrain

* zones A,B,C du zonage Robien (définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié)

L'octroi d'un PASS-FONCIER est exclusif de la possibilité d'accorder un prêt accession du 1% Logement pour le financement du bâti.

Durée du PASS-FONCIER

La période de portage du foncier varie entre 18 ans minimum et 25 ans maximum.

Contruction ou achat d'une maison individuelle

Peuvent être financées au titre du PASS-FONCIER toutes les opérations de construction ou d'achat d'une maison neuve, en collectif ou en diffus, à titre de résidence principale du ménage accédant, dès lors que la parcelle de terrain est individualisée et en mesure d'être acquise par la structure de portage.

Achat d'un appartement

L'achat d'un appartement par le biais du PASS-FONCIER n'est pas encore possible. Il sera réalisable d'ici fin 2007.

L'instruction des dossiers de demande "accédant" fait l'objet de conditions particulières :

• analyse de leur recevabilité juridique et financière par ASTRIA CONSEIL ;
• le cas échéant, évaluation/expertise du prix du foncier et des coûts de construction par un expert indépendant, le coût étant avancé par ASTRIA et pris en compte dans le montant du PASS-FONCIER.

Deux possibilités sont prévues pour le bénéficiaire à l'issue de la période de portage :

• acquérir le foncier au prix d'origine indexé au taux de 1,5 % par an pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC, au taux de l'inflation, dans la double limite de 2 % à 4,5 % l'an pour les autres ménages ;
• renoncer à acquérir le terrain, dans ce cas :
  • le bail à construction est prorogé ;
  • le bénéficiaire devient locataire du foncier moyennant le paiement, sur une durée maximale de 15 ans, d'un "supplément de loyer" correspondant à une mensualité de prêt aux meilleures conditions du marché ;
  • il devient propriétaire du foncier, pour un euro symbolique, à la fin de cette période.

Grâce au PASS-FONCIER, le parcours résidentiel de l'accédant est sécurisé :

En cas d'impayés de plus de 3 mois sur les remboursements du prêt principal "construction", le dispositif prévoit une double sécurisation pendant la période de portage du foncier :

• ASTRIA garantie le rachat du logement au même prix que celui payé par l'accédant, pendant les 5 premières années et avec une minoration de 2,5 % par an ensuite ;
• il garantit le relogement en cas d'impossibilité de rester sur place.

Cette garantie peut-être mise en jeu à la suite de la survenance de l'un des évènements suivants :

• décès ;
• décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
• chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'Agence Nationale Pour l'Emploi ;
• délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;
• divorce ;
• dissolution d'un pacte civil de solidarité.

La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance, pour au moins l'un des preneurs du bail à construction, de l'un de ces évènements.

En revanche, le dispositif ne prévoit pas de sécurisation en cas d'impayés durant la phase de rachat du foncier.

La sécurisation n’est mise en jeu que pendant la période de portage du foncier.