ASTRIA & Vous - n°54 - Novembre 2010 

L’affichage du diagnostic de performance énergétique devient obligatoire
dès le 1^er janvier 2011 sur tout support d’annonce de vente ou de location
d’un local d’habitation ou commercial

L’article 1^er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, entraîne de nouvelles obligations pour les vendeurs et les bailleurs en cas de mise en vente ou en location et notamment sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE devra figurer, dès le 1^er janvier 2011, sur toutes les annonces de vente ou de location de locaux (1) publiées dans la presse, figurant en vitrine des agences immobilières ou encore sur Internet.
Le décret est en cours de préparation. Il prévoit que les annonces immobilières publiées dans la presse devront a minima mentionner la classe de performance énergétique précédée de la mention « Classe énergie » et que les annonces publiées dans les vitrines des agences immobilières ou sur les sites Internet devront comporter l’étiquette énergie ainsi que la classe de performance énergétique.   

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il instaure une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique de ce bâtiment.

Le DPE regroupe quatre informations principales :

• Une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques ;
• Une estimation de la consommation annuelle d’énergie et de son coût avec un classement de la consommation de « A » à « G », calqué sur le modèle des appareils électroménagers. « A » représente le logement le moins consommateur en énergie : 50 kWh/m2/an soit 250 euros, « G » est le plus « énergivore » : 450 kWh/m2/an soit 2 250 euros ;
• L’indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation sur l’échelle de A à  G ;
• Des recommandations afin de maîtriser la consommation d’énergie.   

Le DPE a été mis en place par le décret n° 2006- 1147 du 14 septembre 2006 qui l’a introduit dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) aux articles L. 134-1 à L. 134-5 et R. 134-1 à R. 134-5. Il a été complété par un arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et aux procédures applicables.
Comme les autres diagnostics, le DPE doit être établi par un professionnel agréé. Afin d’éviter tout risque de collusion, un décret du 11 octobre 2010 confirme expressément l’interdiction du commissionnement des diagnostiqueurs immobiliers. Le diagnostiqueur ne peut accorder aucune rétribution ou avantage à un tiers intervenant dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic.

Aux termes de ce décret, chacun des documents remis par le diagnostiqueur au client doit comporter une information sur la certification de ses compétences. Des sanctions pénales sont prévues en cas d’infraction : amende de 1 500 euros portée à 3 000 euros en cas de récidive pour celui qui établit un diagnostic sans respecter les règles de compétences, d’organisation et d’assurance. Il est précisé que les intermédiaires mandatés sont soumis aux mêmes sanctions. 

Le DPE est obligatoirement joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente depuis le 1^er novembre 2006. Il doit de la même manière être joint au contrat de location d’un logement depuis le 1^er juillet 2007.

La validité d’un DPE est de dix ans et, s’il a été fait lors d’une vente, il reste valable pour la mise en location du logement dans ce délai.

Le DPE n’a qu’une valeur informative. Ni le vendeur ni le bailleur n’ont obligation de procéder à des améliorations et le locataire ne peut pas se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic.
Toutefois, en cas de non observation de cette nouvelle contrainte d’affichage dans les annonces, le vendeur ou le bailleur s’exposent à des sanctions. Le communiqué de presse du ministère du logement, dans l’attente de la publication du décret d’application, souligne qu’en cas d’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent. Sur le plan civil, le dol -article 1116 du code civil- résulte de la dissimulation volontaire d’un fait qui, s’il avait été connu, aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre. La sanction est la nullité de l’acte ou la réduction du prix. Sur le plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur -article L 121-1 du code de la consommation- peut être relevé par les services des fraudes (DGCCRF) et faire l’objet des sanctions de l’article L. 213-1 du même code, soit deux ans de prison et 37 500 euros d’amende. 
Le ministère précise qu’  « Au delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l’acquisition ou à la location ».

Pour mémoire, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique, dit DDT (2) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente, depuis le 1^er novembre 2006. Il regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires :

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de  l'amiante ;
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz ;
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
• le diagnostic d'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2011) 
• la superficie des parties privatives d’un lot en copropriété (Loi Carrez)

Ces différents diagnostics dépendent de la nature du bien immobilier (local d’habitation ou local professionnel) mais aussi de sa date de construction et de sa localisation. Ainsi par exemple, l’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire si cette dernière a été réalisée depuis plus de quinze ans. Il en va de même pour l’état des installations d’électricité.
 
Pour en savoir plus sur le décret à paraître, télécharger le dossier de presse du ministère du logement du 27 octobre 2010

Par ailleurs, un décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions ainsi qu’un arrêté du même jour prévoient de nouvelles exigences à compter du 1^er janvier 2012.

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(1) Les contrats de location saisonnière ne sont pas concernés par cette obligation de DPE, de même que les bâtiments énumérés à l’article R. 134-1 du code de la construction et de l’habitation

(2) Texte de référence sur le DDT : article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation