ASTRIA & Vous - n°56 - Janvier 2011

Entrée en vigueur du PTZ + au 1^er janvier 2011

Le prêt à taux zéro +, appelé également PTZ +, est entré en vigueur au 1^er janvier 2011. Il est inscrit à l’article 90 de la loi n° 2010-1657 de finances pour 2011 et se substitue à trois aides qui ont pris fin au 31 décembre 2010 : le PTZ, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et le PASS-FONCIER®.

Les offres de prêts PTZ + peuvent donc déjà être proposées par les banques ayant passé une convention avec l’État.

Outre l’absence de conditions de ressources, le PTZ + permet aux bénéficiaires d’obtenir des montants supérieurs à l’ancien PTZ selon les performances énergétiques du logement et de la composition du ménage.

Le montant du prêt, sa durée et un éventuel différé de remboursement sont calculés en fonction des caractéristiques du logement ( neuf ou ancien, situation géographique, performance énergétique du logement) et aussi des caractéristiques des bénéficiaires (nombre de personnes, revenus). Le calcul des revenus du ménage est fait à partir des ressources de l’ensemble des personnes destiné à habiter le logement.

Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'émission de l'offre de prêt s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de référence des personnes composant le ménage (ligne « revenu fiscal de référence ») au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt, c’est-à-dire 2009 pour 2011.
  Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes amenées à occuper le logement, le cas échéant de manière forfaitaire.
• Le coût total de l'opération toutes taxes comprises divisé par dix. L'instauration de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l'année de référence et la demande de prêt.

Pour l’appréciation des ressources lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit fournir son avis d’imposition n-2 et, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement.
Pour les personnes rattachées à un foyer fiscal ou à la charge de leurs parents l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt, une attestation sur l’honneur conforme au modèle figurant en annexe V de l’arrêté du 30 décembre 2010 accompagne l’avis d’imposition du foyer fiscal de rattachement ou des parents.

Quand les dépendances (garage, véranda, emplacement de stationnement…) font partie de l’achat immobilier lui-même, elles entrent dans le financement de l’ensemble et peuvent donc être prises en compte dans l’octroi du PTZ +.

Enfin, pour obtenir une majoration de son PTZ +, l’emprunteur doit justifier de l’obtention du label « bâtiment basse consommation énergétique » (BBC 2005) fournie par un professionnel.

Le décret n° 2010-1704 du 30 décembre 2010 vient préciser les conditions d’octroi du PTZ + :

Le PTZ + est réservé aux primo-accédants, autrement dit les personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. Cependant, cette condition n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement :

• est titulaire de la carte d’invalidité et qu’il n’est pas en capacité d'exercer une activité rémunérée ou une profession quelconque ou qu’il est, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie ;
• bénéficie d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation d’enfant handicapé ;
• a été victime d’une catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.
  

Le PTZ + n’est soumis à aucune condition de ressources.

Le logement doit rester la résidence principale des bénéficiaires (habitée au moins huit mois par an) pendant toute la durée du prêt, sauf exceptions suivantes :

• un délai maximum d'un an est admis suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.
• un cas de force majeure, une raison de santé, une obligation liée à l'activité professionnelle caractérisée par des déplacements réguliers.
• la nécessité absolue de dispositions statutaires ou obligations figurant dans le contrat de travail contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le prêt ou l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité.

Cette possibilité n’est tolérée que dans la limite d'une durée de trois ans lorsque le logement n'est pas occupé par l’un des occupants à titre principal.

Par ailleurs, le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions suivantes :

La location est possible sur une durée maximale de six ans et les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, ne peuvent pas excéder les plafonds PLS. Le montant du loyer ne doit pas non plus excéder les plafonds PLS.
En outre, la location doit faire l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.

Enfin, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail.
Il peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l'une des personnes dès lors que la surface affectée à cette activité n'excède pas 15 % de la surface financée initialement par le prêt. L'établissement de crédit doit cependant être informé par l'emprunteur de l'exercice de cette activité.

Les autres dispositions du décret précisent que :

• en cas de destruction, le logement doit être reconstruit dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre ;
• la mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. Cette dernière doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate.
  

Le décret prévoit la remise par le demandeur d’un certain nombre de pièces justificatives lors de la demande de prêt afin de prouver qu’il respecte les conditions et prévoit les suites en cas de mauvaise déclaration de l’emprunteur.

L’arrêté du 30 décembre 2010 est relatif aux conditions d’obtention du le PTZ + :

• Ainsi, l’emprunteur fournit à l’établissement de crédit une déclaration, conforme au modèle figurant en annexe I de l’arrêté, par laquelle il reconnaît les obligations qui lui incombent au titre du PTZ + ;
• Lorsqu’il demande une réduction du montant ou de la durée du prêt, l’emprunteur renseigne une attestation relative aux conditions de montant et de remboursement du prêt conforme au modèle figurant en annexe II de l’arrêté ;
• Lorsqu’un ou plusieurs établissements de crédit concourent au financement de l’opération, l’établissement qui accorde le prêt demande aux autres établissements une attestation, conforme au modèle figurant en annexe III de l’arrêté, certifiant que ces derniers n’accordent pas de prêt sans intérêt pour la même opération ;
• L’emprunteur doit également fournir, par tout moyen, la preuve qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, en prouvant d’une part son lieu de résidence principale sur cette période et d’autre part la non-propriété de celui-ci (sauf exceptions indiquées par le décret n° 2010-1704 du 30 décembre 2010) ;
• Si l’emprunteur a été hébergé, il doit fournir l’attestation sur l’honneur de l’hébergeant conforme au modèle figurant en annexe IV de l’arrêté, accompagnée d’un justificatif d’identité ainsi que d’un extrait cadastral, un avis de taxe foncière ou un contrat de location ;

À savoir :

• L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) donne des précisions très complètes sur le nouveau PTZ+.
• Le site du Ministère du Logement a mis en ligne un simulateur permettant de connaître le montant du PTZ + selon la composition de la famille, les ressources du ménage et la localisation du bien immobilier.

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