ASTRIA & Vous - n°68 de février 2012

La surface de plancher, nouvelle dénomination
pour le calcul des surfaces des logements

À compter du 1^er mars 2012, une notion unique de surface de plancher s’appliquera pour les constructions neuves et pour les travaux sur constructions existantes.

L’ordonnance du 16 novembre 2011 supprime, dans toutes les dispositions législatives, les termes de surface hors œuvre nette (SHON), surface de plancher hors œuvre nette, surface développée hors œuvre nette, surface hors œuvre brute (SHOB), plancher hors œuvre nette,  surface de plancher développée hors œuvre, superficie hors œuvre nette, surface développée hors œuvre et surface de plancher développée hors œuvre nette.

Tous ces termes vont être remplacés, à compter du 1^er mars 2012, par une dénomination unique, la surface de plancher et son complément, la notion d’emprise au sol.

L’ordonnance précise que les demandes de permis de construire et les déclarations préalables déposées avant le 1^er mars 2012 et sur lesquelles l’autorité compétente se prononce après cette date sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la SHON ou à la SHOB applicables avant le 1^er mars 2012.
Cependant, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en SHON, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en SHON. 
Il en va de même pour les lotissements autorisés jusqu’à la date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1^er mars 2012.

L’ordonnance du 16 novembre 2011 a été complétée par un décret du 29 décembre 2011 qui précise la définition de la surface de plancher, introduite par l’ordonnance précitée, et qui indique les surfaces déductibles.
Le décret définit également la notion d’emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Définition de la surface de plancher

Cette dernière s’entend « comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre ». 

La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures  des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
• Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
• Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
• Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
• Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
• Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
• D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures (immeubles collectifs).

Définition de la notion d’emprise au sol

Cette notion d’emprise au sol va être utilisée en complément de la surface de plancher.
L’emprise au sol va déterminer si un projet de construction n’est soumis à aucune formalité au titre du droit de l’urbanisme, s’il requiert une déclaration préalable de travaux ou encore un permis de construire.
 

Ainsi, seront dispensées de toute formalité administrative, de par de leur faible importance, les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :

• une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 m ;
• une emprise au sol inférieure ou égale à 2 m² ;
• une surface de plancher inférieure ou égale à 2 m² ;
• Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m² .

Devront être précédées d’une déclaration préalable de travaux les constructions nouvelles dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à deux mètres carrés répondant aux critères cumulatifs suivants :

• une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 m ;
• une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m ²;
• une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m² ;
• les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface de plancher est supérieure à 35 m² ;
• les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment existant (lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire).

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

• Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés, sauf dans certaines zones urbaines où les communes sont couvertes par un PLU (plan local d'urbanisme) ou par un document d'urbanisme tenant lieu de plan et où les travaux ont pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m² et également lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 170 m² ;
• Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination ;
• Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière. Dans cette hypothèse, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

La notion d’emprise au sol aura également pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement.
Elle sera aussi utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte. Ce recours à un architecte est obligatoire dès lors que la construction dépasse 170 m² après travaux, pour un bâtiment d’habitation.