ASTRIA & Vous - n° 74 de septembre 2012

L’encadrement des loyers est entré en vigueur

Dans les zones fortement urbanisées, les loyers des logements loués nus sont désormais encadrés lors de leur relocation ou du renouvellement du bail.

L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs permet de fixer, par décret, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats de locations renouvelés.
C’est ainsi que, compte tenu de l’évolution des loyers dans certaines agglomérations ces dernières années, le gouvernement  a décidé de déterminer, par un décret du 20 juillet 2012, un montant maximum d’évolution des loyers à compter du 1^er août 2012 et pour une durée de un an.
Lors du renouvellement du bail ou lors d’une relocation, la hausse ne peut donc plus excéder,  pour un logement situé dans l’une des communes figurant en annexe du décret, celle résultant de l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Le décret du 20 juillet 2012 prévoit cependant des adaptations particulières, en cas de loyers manifestement sous-évalués et/ou de travaux réalisés par le bailleur.

Dans le cas d’une relocation :

- Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration  portant sur les parties privatives ou communes, autres que l’entretien, leur coût doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer pour que l’augmentation soit justifiée. Celle-ci ne peut excéder un montant annuel égal à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du dernier contrat.

- Lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

• la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué au locataire précédent ;
• en cas de réalisation de travaux, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, ce coût devant être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Dans le cas d’un renouvellement de bail :

Lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

• la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, ce coût devant être au moins égal à la dernière année de loyer, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration depuis  le dernier renouvellement du contrat.

Pour aider propriétaires et locataires sur cette nouvelle réglementation, l’ANIL a édité une plaquette de 4 pages qui présente les conditions d’application de l’encadrement. Il s’agit notamment des modalités de calcul (avec un exemple concret), de la procédure à respecter et de la marche à suivre en cas de différend. Sur ce dernier point, le décret prévoit la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation.
   
Pour toute question sur l’encadrement des loyers, locataires et propriétaires peuvent consulter directement l’ADIL la plus proche de  leur domicile ou appeler le numéro vert mis en place par l’ANIL et les ADIL à la demande du ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement qui est le 0 805 160 111 (appel gratuit depuis un poste fixe).
Une rubrique "Encadrement des loyers", sur le site du ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement, répertorie les communes ou agglomérations concernées par le décret et permet de calculer le montant maximum d'augmentation du loyer dans ces zones.