Fin de la garantie intrinsèque en VEFA à compter du 1er janvier 2015
La fin de la garantie intrinsèque en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015 est programmée depuis la Loi du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction.
L’article 1, 7° de la Loi précitée précisait que le Gouvernement rendrait obligatoire, à l'issue d'une période transitoire, le recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte.
L’Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement a ajouté au code de la construction et de l’habitation un article L. 261-10-1 applicable aux opérations immobilières dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2015. Le promoteur ou le vendeur devra, avant la conclusion d'un contrat d’immeuble à construire, souscrire une garantie extrinsèque de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués par l’acquéreur auprès d’un organisme tiers (établissement bancaire ou compagnie d’assurance). Ainsi, même en cas de faillite du promoteur ou du vendeur, l’acquéreur aura l’assurance que la construction de l’immeuble sera bien achevée ou, à défaut, qu’il sera remboursé des sommes déjà versées.
Pour mémoire, dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), il existe actuellement deux types de garanties qui prémunissent l’acquéreur contre un arrêt du chantier avant l’achèvement de l’immeuble :
Aux termes de l’article R. 261-17 du code de la construction et de l’habitation relatif aux garanties d'achèvement et de remboursement, la première, la garantie intrinsèque, résulte des conditions propres à l’opération et repose donc entièrement sur le promoteur (ou le vendeur). La seconde, la garantie extrinsèque, résulte de l’engagement d’un établissement financier ou d’un autre tiers, généralement une compagnie d’assurance. Cette garantie apporte les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux - ou au remboursement - en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier.
La suppression au 1er janvier 2015 de la garantie intrinsèque va rendre obligatoire le recours à la garantie financière d’achèvement extrinsèque, beaucoup plus protectrice pour les acquéreurs.
À savoir :
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Les articles R. 261-17 à R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation relatifs aux garanties d'achèvement et de remboursement devraient être modifiés pour tenir compte de ce nouvel impératif de garantie extrinsèque.
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Pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée avant le 1er janvier 2015, le promoteur - ou le vendeur - peut encore choisir l’une ou l’autre des garanties.