ASTRIA & Vous - n°58 -Mars 2011

Modification de la garantie intrinsèque des opérations de VEFA

Le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d’immeubles à construire ou à rénover renforce les conditions de la garantie intrinsèque en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et donne une meilleure définition des fonds nécessaires à l’opération. Il prévoit également l’obligation pour le vendeur de faire établir des attestations de réalisation des travaux. Enfin, il remplace par une règle unique la constatation de l’achèvement des travaux et fixe un nouveau calendrier d’échelonnement des paiements pour les ventes d’immeubles à rénover.

Ce décret est d’application immédiate sauf pour les dispositions des articles 1 et 2, qui concerneront uniquement les opérations dont le permis de construire aura été déposé à compter du 2 avril 2011.

Garantie intrinsèque d’achèvement en matière de VEFA

La garantie d'achèvement peut être une garantie intrinsèque, lorsqu'elle résulte des conditions propres à l'opération, ou une garantie extrinsèque lorsqu'elle est fournie par une banque ou un établissement financier.
Contrairement à la garantie extrinsèque, la garantie intrinsèque existe sans que le vendeur n’ait besoin de la garantie d’un organisme extérieur. Elle est assise sur la solvabilité du vendeur.

L’article 1^er du décret renforce les critères de la garantie intrinsèque d’achèvement, autrement dit la garantie inhérente à l’opération elle-même.
La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

1. l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
2. les trois conditions suivantes sont réunies :

   • les fondations sont terminées ;
   • le vendeur dispose du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu, soit 75% réduit à 60 % dans l’hypothèse ou le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds lui appartenant ;
   • le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement de l’immeuble.

Paiements ou dépôts

L’article 2 du décret créé un article R. 261-18-1 dans le code de la construction et de l’habitation afin de mieux protéger l’acquéreur. Cette règle s’applique lorsque la garantie d’achèvement de l’immeuble est une garantie intrinsèque.
Dans cette hypothèse, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• 35 % à l'achèvement des fondations ;
• 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
• 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
• 70 % à la mise hors d'eau ;
• 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois.

Attestation de travaux

Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art (un architecte par exemple).
Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

Enfin, les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu ouvert auprès d'un établissement de crédit.

Achèvement des travaux

L’article 3, entré en vigueur dès le 30 septembre 2010, consacre la définition de l’achèvement des travaux : il remplace par une règle unique les deux possibilités que le vendeur pouvait choisir pour mettre fin aux garanties.
Jusqu’à la publication du décret, l’achèvement des travaux marquant la fin des garanties pouvait résulter soit de la déclaration d’achèvement des travaux certifiée par un homme de l’art, soit d’une constatation effectuée par une personne qualifiée nommée par le tribunal de grande instance. Le garant pouvait être déchargé de sa responsabilité d’achèvement dès que l’immeuble était déclaré conforme au permis de construire, même s’il existait des malfaçons qui rendaient l’immeuble impropre à son utilisation.
Désormais, la date d’achèvement des travaux mettant fin à la garantie ne peut être constatée que par une personne qualifiée nommée par le tribunal de grande instance. L'immeuble n’est à présent réputé achevé que lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à son utilisation et conformément à sa destination.
Comme auparavant, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel pour l'appréciation de cet achèvement, de même que les malfaçons qui ne rendent pas l’immeuble impropre à son utilisation.

Immeuble à rénover

L’article 4, également en vigueur depuis le 30 septembre 2010, concerne l'échelonnement des paiements dans les ventes d’immeubles à rénover et la possibilité d'effectuer des paiements intermédiaires entre les différents stades.
Il modifie l’article R. 262-10 du code de la construction et de l’habitation et précise que la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

• 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
• 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux, le solde étant payé à la livraison.

Ce solde peut toutefois être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.
La constatation de l’achèvement des travaux est effectuée par un homme de l’art.

À savoir :
Aux termes de l’Article L. 261-5 du code de la construction et de l’habitation et ainsi qu'il est dit à l'article 1642-1 du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. ».

Pour un dossier plus complet sur la VEFA, ou « achat sur plan » qui est l’un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf, lire notre article dédié dans la newsletter ASTRIA et Vous d’octobre 2007.