ASTRIA & Vous - n°72 de juin 2012

L’extension du PTZ + à compter du 1^er juin 2012

Un arrêté du 3 mai 2012 ajoute deux possibilités pour bénéficier d’un PTZ+. La première va permettre l’obtention d’un PTZ+ dans le cas d’une acquisition d'un logement ancien remis à neuf et la seconde l’acquisition d’un logement HLM par un gardien d'immeuble du parc social.

L’arrêté du 3 mai 2012 s’applique aux offres de prêts émises à compter du 1^er juin 2012.
L’article 1^er de l’arrêté concerne les conditions d’acquisition d’un logement remis à neuf et l’article 2 du même arrêté celles de l’acquisition d’un logement social par un gardien d’immeuble employé par l’organisme vendeur.

I – L’acquisition d’un logement remis à neuf

Les primo-accédants peuvent désormais obtenir, sous certaines conditions, un PTZ+ pour l’acquisition d’un logement ayant fait l’objet de travaux le rendant neuf au sens fiscal (1).

A - Le premier impératif est le respect de l’une des quatre conditions suivantes qui concourt à rendre le logement à l’état neuf :

• l’ajout ou le remplacement de plus de la moitié des fondations ;
• l’ajout ou le remplacement de plus de la moitié des éléments, hors fondations, déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage tels que les murs porteurs intérieurs ou extérieurs, les planchers porteurs, les contreforts, les éléments de charpente, etc. ;
• les travaux rendent neuf, par ajout ou remplacement, plus de la moitié des façades (hors ravalement) ;
• les travaux rendent neuf plus des deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre suivants :
  1 - Planchers qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage
  2 - Huisseries extérieures
  3 - Cloisons intérieures
  4 - Installations de sanitaires et de plomberie
  5 - Installations électriques
  6 - Système de chauffage (pour les immeubles situés en métropole)

Ces travaux peuvent être réalisés par le vendeur avant la vente ou par l’acquéreur qui s’engage dans ce cas à faire réaliser les travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux prévus ne sont pas réalisés ou ne conduisent pas à une remise à neuf dans un délai de trois ans à compter de l’émission de l’offre de prêt, l’établissement de crédit sera en droit de procéder à la remise en cause du prêt.
Les annexes de l’arrêté du 3 mai 2012 donnent les formulaires types à fournir par le vendeur et l’acquéreur du logement.

B - Le deuxième impératif est le respect des plafonds de ressources

Depuis le 1^er janvier 2012, le PTZ+ est distribué sous conditions de ressources. Les plafonds de ressources des bénéficiaires ont été fixés en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement.

Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'émission de l'offre de prêt s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de référence des personnes composant le ménage (ligne « revenu fiscal de référence ») au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt, c’est-à-dire 2010 pour 2012. Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes amenées à occuper le logement, le cas échéant de manière forfaitaire.
• Le coût total de l'opération toutes taxes comprises divisé par dix. L'instauration de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l'année de référence et la date de la demande de prêt.

Pour l’appréciation des ressources lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit fournir son avis d’imposition n-2 et, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement.
Les plafonds des zones B2 et C sont équivalents.

Dans l’attente d’un nouvel arrêté de classement des communes par zones, courant 2012, c’est toujours l’annexe de l’arrêté du 29 avril 2009 qui fait foi.

II – L’acquisition d’un logement social par un gardien d’immeuble

L’article 109 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dite Loi Warsmann, donne la possibilité à un gardien d’immeuble d’un logement social de bénéficier d’un PTZ + pour acquérir un logement ancien mise en vente par son employeur.
L’arrêté du 3 mai 2012 précité a ajouté un alinéa à l’article 9 de l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application des dispositions relatives au PTZ +.

Le gardien d’immeuble justifie de l'appartenance du logement à un organisme d'HLM en fournissant à l'organisme prêteur le compromis de vente précisant la qualité du vendeur et le caractère occupé ou vacant du logement. Dans le cas d'un logement vacant, le gardien fournit également une quittance de loyer à son nom établie par l'organisme vendeur à une adresse dans le même département que le logement financé. S'il s’agit d'un logement appartenant à une SEM, le gardien d’immeuble fournit les mêmes documents, complétés par la convention dont le logement fait l'objet.

(1) La notion de logement neuf est celle indiquée à l’article 257, I, 2, 2° du code général des impôts : « sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf (…) ».

Pour en savoir plus, lire :
L’arrêté du 30 décembre 2010 qui précise les conditions d’application des dispositions relatives au PTZ+
La newsletter "ASTRIA & Vous" de janvier 2012 sur les règles applicables au PTZ+ à partir du 1^er janvier 2012