ASTRIA & Vous - n°68 de février 2012

Les différents diagnostics immobiliers
en cas de vente ou de mise en location d’un logement

C'est l'ordonnance du 8 juin 2005 et plus précisément l’article 18 de cette dernière qui a fixé les dispositions relatives au dossier de diagnostic technique. Ce dossier a été rendu exigible dès le 1^er novembre 2006 et a connu de nombreux apports depuis sa création.

Le dossier de diagnostic technique ou DDT regroupe les différents états, constats et diagnostics en cas de vente ou de mise en location d’un logement. À ce jour, selon les situations relevant de la date de construction de l’immeuble ou de sa localisation géographique et selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, le DDT peut se composer de 8 diagnostics ou constats. À ceux-ci s’ajoute le métrage du logement.

En copropriété, les diagnostics sont réalisés à l’initiative du vendeur dans les parties privatives et par le syndic dans les parties communes, pour la recherche de plomb, d’amiante et de termites le cas échéant.

En cas de location, le bailleur doit faire effectuer :

Le diagnostic plomb (si l’immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949), l’état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans un périmètre à risques, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la surface habitable de la chose louée.
Concernant l'amiante, le bailleur n'a aucune obligation d’annexer un constat au contrat de location mais, s'il est lui-même informé d’un risque, il doit en aviser son locataire de par son obligation de sécurité vis-à-vis de ce dernier.
Enfin, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative.

Pour toute vente de logement, les attestations portent sur :

1. Le constat de présence ou d'absence de plomb dans les peintures et revêtements

Si l’immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949.
Un arrêté décrit les modalités de réalisation du constat « plomb ». Ce constat consiste à mesurer, si nécessaire, la concentration en plomb des revêtements du bien immobilier et d’en informer le propriétaire. Il introduit également, pour les diagnostiqueurs, l’obligation d’avoir une attestation du fabricant pour leur appareil de détection.

Un autre arrêté définit les modalités de réalisation du diagnostic dans le cadre des procédures d’urgence de lutte contre le saturnisme, qui consiste à rechercher des revêtements dégradés contenant du plomb dans des lieux régulièrement fréquentés par des mineurs.
Ces deux arrêtés sont entrés en vigueur le 1^er janvier 2012.
A noter enfin qu’un arrêté entré en vigueur le 1^er février 2012 oblige les diagnostiqueurs à obtenir une certification par un organisme agréé après avoir suivi une formation spécifique. Ces diagnostiqueurs font ensuite l’objet de contrôles et peuvent perdre leur certification.

2. La présence ou non de termites ou autres insectes xylophages

Dans les secteurs délimités par arrêté préfectoral, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
Si l'immeuble est soumis à la loi 10 juillet 1965 sur les copropriétés, la notification de l'injonction aux copropriétaires est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui en informe immédiatement les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de carence des copropriétaires le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d’office et aux frais de ceux-ci à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux de prévention ou d’éradication nécessaires.
Le montant des frais est avancé par la commune et est recouvré comme en matière de contributions directes.
À noter que, comme en matière de recherche de plomb dans les peintures et les revêtements, un arrêté entré en vigueur le 1^er février 2012 oblige les diagnostiqueurs à obtenir une certification par un organisme agréé après avoir suivi une formation spécifique. Ces diagnostiqueurs font ensuite l’objet de contrôles et peuvent perdre leur certification.

3. La présence ou non d'amiante

Si l’immeuble a été construit avant le 1^er juillet 1997.
Le repérage des matériaux et des produits a été renforcé afin de limiter les risques liés à une exposition à l'amiante. Un décret, dont certaines dispositions entrent en vigueur à partir du 1^er février 2012, a créé trois listes pour les matériaux et produits contenant de l’amiante. Il impose notamment au vendeur d’un logement de faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B (endroits accessibles sans travaux destructifs).
La liste A est relative aux flocages, calorifugeages et faux plafonds et la liste B ajoute des éléments extérieurs tels que la toiture, les bardages et les conduits en toiture et façade.

4. la conformité de l'installation intérieure de gaz naturel

Un arrêté entrant en vigueur le 1er juillet 2012 va renforcer les critères de certification des compétences des professionnels réalisant ce diagnostic ainsi que les critères d’accréditation des organismes de certification. L’article 3 de cet arrêté rappelle les compétences requises que doit posséder le diagnostiqueur.

5. la conformité de l’installation électrique

Lorsque le bâtiment a plus de 15 ans.
Le constat produit par le vendeur permet d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité dans les bâtiments d’habitation ont modifiés depuis le 1^er septembre 2011

6. le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE)

Il permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie à l'intérieur du logement. La lecture du DPE est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation d'étiquettes « Energie » et « Climat » :

Étiquette Énergie

Étiquette Climat

Le cas échéant, le vendeur doit également produire :

7. le diagnostic relatif à l’assainissement non collectif

8. L’état des risques naturels et technologiques

Si le logement est situé dans un  périmètre à risques.
Le vendeur peut obtenir les informations par la mairie, grâce aux arrêtés préfectoraux qui sont communiqués. Il peut remplir lui-même le formulaire sur la base des documents fournis.
À savoir :
Le vendeur ou le bailleur sont tenus d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité.

9. Le métrage du logement (Loi Carrez)

Pour un logement en copropriété, qui  peut être réalisé par le vendeur lui-même. Cependant, cette mesure est particulièrement complexe et il vaut mieux la faire réaliser par un professionnel. En effet, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés prévoit que « si la superficie du lot est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

À savoir :
Le vendeur ou le bailleur sont tenus d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité.

La durée de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique :

Le plomb : le constat de risque d’exposition au plomb est valable un an si la présence de plomb est avérée.  Dans la négative, sa durée est illimitée.

L’amiante : le constat doit faire état de présence ou d’absence d’amiante et, le cas échéant, des moyens utilisés pour respecter la réglementation en vigueur. Il indique la localisation et l’état de conservation des matériaux et des produits en contenant. La durée du constat est illimitée.

Les termites : le constat relatif à l’absence ou à présence de termites est valable six mois, qui laisse une durée raisonnable entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. 

L’installation intérieure de gaz : la durée de validité du constat est de trois ans.

L’installation intérieure électrique : comme pour le diagnostic « gaz », la durée de validité du constat est de trois ans.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : la durée de validité du DPE est de dix ans.

Le constat du dispositif d’installation d’assainissement non collectif doit être daté de moins de trois ans.

L’état des risques naturels et technologiques : la durée de validité du diagnostic est de six mois.

Le métrage Loi Carrez : sauf cas de travaux effectués après le métrage, le constat est d’une durée illimitée.

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